石市办公物业市场及产品研究分解.ppt

【专题】 石市商办市场及产品研究 Study on the market and products of Shijiazhuang business office 2013.10 2 石市办公室市场发展历程及分布格局 1 美东国际、军创国际 中华商务、万达广场 勒泰中心、开元环球 石家庄办公市场经历了由萌芽期到高峰期，再到升级期的发展历程，说明市场对办公的需求逐渐升级； 随着以勒泰中心、开元环球为代表项目面市，表明石家庄即将进入“品质办公”时代； 2000年 2004年 2008年 2012年 萌芽期 高峰期 调整期 升级期 1.0版本 2.0版本 3.0版本 4.0版本 东方广场、阳光大厦 随着石家庄进入“品质办公”时代，未来市场竞争将进入产品竞争时代； 以商住两用楼为主，缺乏高端写字楼; 以商业用楼为主，集中于成熟商圈核心区域； 少量5A级高端写字楼入市； 以5A纯写字楼为主 ,硬件配置、智能化、绿色生态节能等方面提升； 石市办公市场发展历程 3 4 汇龙国际公馆 柏悦国际 格澜商务 西美五洲大厦 朝外中心 广美国际 铂领国际 壹江国际 壹中心商务公寓 鑫科国际广场 乐仁财智中心 旺角国际 万有引力 豪威大厦 恒泰国际 宝翠商务大厦 天圣大厦 嘉悦中心 乾门 方大科技园三期 长江道壹号 众美欢乐汇商务公馆 勒泰中心 金恒基鹿城 天元商务大厦 新源NASA 睿和中心 佳地佳座 鑫明商务中心 融通财富大厦 昆仑盛阳门 金指数商务广场 华庭国际广场 新都汇 嘉和广场 安联新青年广场 君悦国际 鑫利时间国际 润杜盛和广场 华强广场 滨江商务大厦 金正海悦国际 华飞捷座 恒润时代广场 苏宁广场 河北师大科技园 东胜广场 洪泽商务 东胜紫御府Park 乐活时尚广场 火车站 北国-广安商务区 未来时间 老火车站商务区 石市办公市场分布格局 主要在售办公类物业仍聚集于传统商务区——老火车站商务区、北国-广安商务区； 随着新火车站的开通，桥西区逐渐积聚办公/公寓类物业；因起步晚、配套欠佳，土地产权等问题，目前尚无高品质纯办公类物业； 其他区域商办类物业，沿城市主要干道分布； 石市办公物业布局特征—— 成熟商务区集聚，城市主要干道零星分布。 5 老火车站商务区办公物业分析 主要在售项目列表 主要在售项目产品设置 重点案例分析 6 2 项目名称 项目规模 产品级别 产品形态 销售报价 备注 苏宁广场 12.9万㎡ 超5A甲级 写字楼（1-9F商业-电器卖场；10-43F办公） VIP卡发售，认筹享98折 均价15000元/㎡ 12.9.11售楼部开放 12.9.27-至今VIP发售 华强广场 30万㎡ 5A甲级 1栋写字楼5栋公寓5层商业电子专业市场 公寓均价11000元/㎡ 写字楼咨询中 13.7.8-至今写字楼接受咨询；最后1栋公寓在售；封顶 金正海悦国际 7.6万㎡ 5A甲级 写字楼 均价15000元/平方米，一次性付款 现房，整层出售，只余两层 未来时间 10万㎡ —— 商住公寓 咨询中 挖槽；13.5.31-至今接受咨询 金指数商务广场 15万㎡ 5A甲级 1栋写字楼1栋soho公寓商业服装专业市场 公寓接受咨询 13.9.16-至今商业办理VIP卡 金恒基鹿城 23万㎡ 甲级 2栋写字楼loft,6栋住宅 写字楼均价10300元/㎡ 封顶 昆仑盛阳门 11万㎡ 5A 2栋写字楼5层商业 均价7800元/㎡ 现房尾盘 中交财富中心（028号地块） 【2013】028号地块东至省财政厅、西至二十四中、南至省政府家属院、北至自强路，土地面积为20030.30平方米，商服用地 华润万象城 位于中山西路与中华南大街交叉口东南（原青年街市场），项目占地33.5亩 老火车站商务区主要在售项目列表 老火车站商务区办公/公寓现有供应量/新增供应量近40万方； 未来将有两个项目入市；500强房企的入驻，将带动此区域市场竞争、产品品质进一步升级； 得益于传统商务区，产品能级较高，多为5A级；（国家尚未出台写字楼等级评价标准，此标准可认为是市场评定标准） 临近南三条商品批发市场，部分项目以专业市场带动整体项目发售； 7 8 项目名称 功能空间 配置水平 产品创新 软性服务 产品打造团队 苏宁广场 标准层1400㎡ 公共部分精装 分割为137-308㎡/层高3.8M 14部电梯OTIS 公共卫生间 —— 深圳开元国际物业 苏宁房地产有限公司 华强广场 标准层1700㎡ 分割为80-130㎡/大堂挑高11M 公共部分精装层高3.75M 12部电梯 中央空调 公共卫生间 —— 华强物业 华强广场开发有限公司 香港和华设计院 金正海悦国际 标准层2200㎡ 全部精装 大堂挑高9.9M 12部电梯OTIS 顿汉布什中央空调 公共+独立卫生间 智