北京中新通州自由小镇项目策划报告56页-2007年.PPT.ppt

城铁一脉 生活逸派;报告整体框架结构;一、宏观环境研判;按照《北京城市总体规划（2004—2020年）》 确定的“两轴两带多中心”的发展格局，通州处于 长安街轴线和东部发展带的节点之上，是重点发 展的新城和城市综合服务中心，主要发展 行政办公、商务、金融、文化、会展等功能。; 南以京沈高速为边界；西邻朝阳区界；东至北京市界；北至规划潞苑北大街 现状城市建设用地42平方公里，其中可改造建设用地约9.66平方公里。 2010年，人口规模控制在60万人，城市建设用地规模控制在60平方公里。 2020年，人口规模控制在90万人，用地规模控制在85平方公里左右。 ;通州区域小结;;楼盘名称;;项目;该区域的供给与需求的结构基本契合，以面积99平方米以下一居、二居室为主。;通州区域本市城镇人群占到一半以上，约占52%左右； 另外，外省个人占到40%，其中绝大多数都是在北京市工作但无北京市户口的人士。;东三环;通州区域市场小结;三、项目本体分析;本项目;S优势分析;;定位思路;核心价值提炼;市场定位;;四、项目客群定位; 改善族群;解决居住需求一次置业者（CBD区域、通州区域、大北京） 猎取社会价值的投资客群： 夕阳改善型部落群： ;核心客群;核心客群特征描述;核心客群心理描述;五、项目产品定位;从主力目标客群出发进行产品定位 ; 综合考虑未来客群情况，以及项目本身核心属性（距离八通线20分钟步行距离左右），因此。“精装修+小户型+低总价”成为白领阶层过渡性住宅的最优选择。 ;六、项目形象定位;项目形象定位;七、项目产品建议;树立产品内涵 塑造高位品质 营造精品氛围; 时尚户型：错跃空间、弹性空间、隐藏空间……; 景观园林：此类产品作为社区园林、代征绿化的设计重点;立面建议 由于目标客户群为25—35岁年青群体，其崇尚快节奏、简洁的生活方式，所以建议建筑外立面采用现代简约风格，用直线条构筑的几何图形，体现简洁的建筑个性，尽量避免使用繁复的曲线条。 在建筑外立面色彩的处理上建议采用国际流行的冷色调（如灰色、褐色等），体现本项目的品质感。;户型配比建议: 考虑到70-90政策的影响,以及客群情况和市场情况, 初步建议户型配比为: ;户型设计建议;独特的1+1、2+1的户型设计; 本项目的景观设计应首先考虑舒适性，其次考虑私密性；景观环境设计时应加入人工水系及坡地设计，包括人工喷泉、人工瀑布、长形水系等，通过水系的变换、坡地的起伏、层次感强烈的绿化增加园林设计的趣味性。同时应考虑景观设计中的防互视效果，增强私密性。;景观主题规划建议;休闲主题;１、 中轴水景与各建筑组团交通线的交叉可采用小桥的形式予以连接。 ２、坡地处理，采用坡面矮小水草植物深入水中，并具有安全性的防止坠水。 ３、为了提升水上风光，可将水面与人行道分为两层，上层为人行道，观水情趣更浓。;一是主次方面，主水景（中央喷泉）设计气势磅礴，次水景（水溪）设计曲水流殇； 二是点线面构成式水景布置，水溪象一根飘带将各建筑物的关系联系起来。;社区园林绿植可舒缓业主心情，净化空气，主要由乔木、灌木、草皮组成，高低错落，由于北京及周边特殊的地理气候条件，建议主体绿植选择常绿植物为园林绿植，在设计安排中，尽量将绿植与其他园林部分相结合着来做，避免为了做绿植而安排绿植。;项目商业配套建议;主力目标客群;细节上的处理将不雅的事物以小品的形式表现出来，显示了项目的品质以及产品开发的细微之处。;气派的酒店式大堂提升项目的气势和品质;八、项目价格策略建议;价格定位;一期产品价格建议; 低价入市、低开高走、小步快跑;THANK YOU