年收入30万元“理财小白”家庭 两居升级三居规划.docVIP

年收入30万元“理财小白”家庭 两居升级三居规划 　　年收入30万元的杨芳一家，是“理财小白”，家中无任何理财行为，就连信用卡也没有，有一套两居室，近期想升级换三居，希望理财师帮忙出出招。本刊记者 文熙 　　郑州机场，飞机晚点了一小时。 　　 　　记者的旁边，坐着一位美丽的女士，正要飞往呼和浩特出差，因为晚点，和记者攀谈了起来。 　　听闻记者的单位有理财师可以帮人理财，便叫我们给她也做一份规划。 　　她介绍说：“我叫杨芳，自己在国企是做工经概算的，年薪15万元，老公是儿童医院的主治大夫，年薪也有15万元。不过两人都忙，2岁的儿子一直是由奶奶在帮忙照看。也正是因为忙，平时根本不理财，甚至连信用卡都没有，存款和闲钱都搁在银行。” 　　据杨芳介绍，她和老公每年能存下20万元，一年的开销，包括每月房贷2500元，大概需要10万元。家里有一套90平米的两居室，是去年初花10000元每平米购买的二手房，现在涨到12000元一平米，市值108万元。2015年年初，杨芳的单位拆迁改造旧房，她也有资格以市场半价申请一套两居室，分三期付款，她交了一笔20万元的款项，年底还要交20万元，剩下的20万元要在2016年中期交房时付清。家庭存款方面，有一笔30万元的一年定存即将到期，其中20万元在2015年12月底要支付出去，另外还有一笔5万元的闲钱搁在银行活期里。 　　随着儿子的长大，她想换套大三居，总不能一直让儿子和奶奶挤住在一屋，大了还是要有自己的居室。另外，她也想要一张可以适用经常出差住酒店和吃饭有折扣的信用卡。 　　理财目标 　　1.二房换三房 　　2.闲钱如何打理 　　3.推荐办理合适有用的信用卡 　　“在基金的选择上，可以先从国内股票型和债券型基金开始，相对较为熟悉。随着财富的不断积累，可逐步把眼光投向全球，进行全球资产配置。” 　　鲁丹 　　星展银行（中国）有限公司个人银行投资保险产品部助理总裁。 　　根据案例提供的信息，杨芳夫妇家有公子，工作稳定，家庭年收入30万元，且已购买自住房产，月供金额不大，可谓幸福的三口之家。像很多一孩或二孩家庭一样，杨芳夫妇现在也正面临房屋置换的需求，如何较好地进行房屋置换及家庭理财，这也是很多家庭普遍关心的问题。 　　一、家庭财务状况梳理 　　在给出具体的建议之前，先来梳理一下杨芳夫妇的家庭财务状况，以使理财建议能有的放矢。 　　表一：家庭资产负债及收入一览 　　家庭资产 一套房产（自住） 108万 　　单位申请的房产 120万 　　银行一年期存款 30万 　　银行活期存款 5万 　　总计 263万 　　家庭负债 住房贷款 50万左右（据估算） 　　家庭收支 夫妇年收入 15万+15万=30万 　　开销/年 10万 　　结余/年 20万 　　图一：家庭资产分布 　　从以上图表可以看出，杨芳夫妇财务状况有以下特点： 　　优点：家庭资产负债结构稳健，负债较轻，房贷压力较小，除去所有开销后，尚有每年20万盈余，家庭财富的积累速度会相对较快。 　　缺点：家庭资产配置较为单一。从图一可以看出，家庭资产中，房产占比高达87%。且除房产外，13%的家庭资产均在银行存款中，在目前中国已连续降息5次的背景下，1年期定期存款利率仅1.75%，活期收益则更低，因此家庭资产的回报较低，且品种过于单一。 　　二、理财目标如何实现？ 　　首先，两套思路，置换房屋 　　由于杨芳夫妇目前拥有两套房产，尽管其中一套尚未付完全款，因此，房屋置换有两种方案可选择：方案一：出一套二居，进一套三居;方案二：出两套二居，进一套三居。以下，我们从不同角度来分析对比一下两种方案的优劣，以供杨芳夫妇进行选择。 　　首先，我们来做一些估算： 　　1.根据案例提供的情况，自住房单价每平12000，假设所置换的大三居面积140平，且单价和目前自住房单价相仿，那么大三居市价168万。 　　2.目前每月还贷2500元，按目前房贷利率打9折、30年还清、等额本息还款方式，可以估算出贷款金额大概在50万元。 　　3.根据案例提供的信息，杨芳单位拆迁改造旧房为按市场价半价付款，总共付款60万元，可以估算出市场价大概为120万，我们假设方案一为出售明年中期交房的单位改造房。 　　4.假设首套房贷款可以打折，建议方案一中，在购买大三居前，先还清自住房贷款。 　　5.假设方案一中，房屋置换后，自住房用于出租，按2%的租售比来估算，月租金约在1800元。 　　6.方案二中，假设置换后所剩资金投资按5%的年回报计算。 　　比较项目 方案一 方案二 　　置换程序 1.出售单位改造房，收入120万; 　　2.还清自住房贷款50万; 　　3.购买大三居：首付70万，其余贷款98万。 1.出售自