不动产经纪从业人员应具备之法律素养-台北市不动产仲介经纪商业.ppt

不動產經紀從業人員應具備之法律素養 臺北市政府地政處處長 陳錫禎 100年11月29日 台北市不動產仲介經紀商業同業公會講座 什麼是罰金？ 什麼是罰鍰？ 演講大綱： 壹、通則篇 土地徵收市價補償 貳、不動產仲介經紀人員篇 一、土地為何須辦理登記(1/2) 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。(民法§758) 因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。(民法§759) 法律事實、法律行為 法律事實、法律行為 「法律事實」就是法律上所規定之事實，換言之，具有法律意義，發生一定之法律效果者謂之，如出生、死亡、不動產所有權移轉、結婚、買賣。「法律事實」又可分為自然事件及人的行為所產生之法律事實。自然事件所產生之法律事實，如前者之出生、死亡；而人的行為所產生之法律事實，最普遍者為「法律行為」，所謂「法律行為」是以人的意思表示為要素，因意思表示而發生一定私法上效果之法律事實，如前者之不動產所有權移轉。 一、土地為何須辦理登記(2/2) 地籍除已依法律整理者外，應依本法之規定整理之。地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。(土地法§36) 二、土地登記之定義(1/3) 土地登記之定義 土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。(土地法§37前段) 土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。(土地登記規則§2) 土地建物登記資料(土地登記簿、建物登記簿）分標示部、所有權部及他項權利部（土地登記規則§16） 雖未提及標示內容，惟土地登記除表明權屬外，對於土地、建物標示等關於土地性質及事實之事項，亦應在定義之範圍內 二、土地登記之定義(2/3) 登記類型 總登記 標示變更登記 所有權變更登記 他項權利登記 繼承登記 土地權利信託登記 更正登記及限制登記 塗銷登記及消滅登記 其他登記 下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記 所有權 地上權 99.8.3前發生之永佃權 不動產役權 典權 抵押權 耕作權 農育權 依習慣形成之物權 (土地登記規則 §4第1項) (依土地登記規則 架構) 二、土地登記之定義(3/3) 建物登記之性質 自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列，蓋係因建築之事實行為而取得建築物所有權 建物可拆、可增，土地則具有不可增性 建物所有權第一次登記雖屬任意登記，但建物一旦辦竣所有權第一次登記，嗣後移轉所有權、設定他項權利、分割合併等依法皆應辦理登記始具效力 三、登記法令關係 (1/5) 法律位階 法律不得牴觸憲法，命令不得牴觸憲法或法律，下級機關訂定之命令不得牴觸上級機關之命令。(中央法規標準法§11) 不同位階如相牴觸，其效力 法律與憲法牴觸者無效。法律與憲法有無牴觸發生疑義時，由司法院解釋之。(憲法§171) 命令與憲法或法律牴觸者無效。(憲法§172) 三、登記法令關係 (2/5) 大法官會議解釋無效之類型 公用地役關係 私有土地供作既成道路使用而成立公用地役關係，須具備以下三要件: (一)須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。 (二)於通行之初土地所有權人並無阻止之情事。 (三)須經歷年代久遠而未曾中斷。 具備3要件，自應認為已因時效完成而有公用地役關係，此際該私人雖仍保有所有權，但其權利之行使仍應受限制。 三、登記法令關係 (2/5) 大法官會議解釋無效之類型 耕地三七五減租條例第17條 耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止： 一、承租人死亡而無繼承人時。 二、承租人放棄耕作權時。 三、地租積欠達兩年之總額時。 四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。 五、經依法編定或變更為非耕地使用時。 依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償： 一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。 二、尚未收穫農作物之價額。 三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。 耕地三七五減租條例第19條 耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕： 一、出租人不能自任耕作者。 二、出租人所有收益足以維持一家生活者。 三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。 出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第二款規定之限制。 出租人依前項規定收回耕地時，準用第十七條第二項規定補償承租人。出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事時，得申請鄉 (鎮、市、區) 公所耕地租佃委員會予以調處。 三、登記法令關係 (3/5) 法律名稱 法律得定名為法、律、條例