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《房地产法学》口试参考答案 命制40个问题，由学生现场抽取作答。 要求：回答流利，思路清晰，正确完整。 第五章 房地产交易 1、房地产交易包括哪些形式？房地产交易的基本规则有哪些？ 房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。基本规则有三点：1）房地连动规则，指房地产转让、抵押的，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。实践中表述为“房随地走”或者“地随房走”。2）价格（管理）规则，包括价格指导、价格评估、价格申报。3）登记公示规则，指房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。 2、哪些房地产不得转让？ 依照《城市房管法》第38条规定，下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意转让的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。如土地所有权、违章建筑物等。 另外，根据其他法律、法规，进行房地产转让时，还涉及一些限制性条件。 3、出让地权房地产的转让条件怎样？ 依照《城市房管法》第39、42、43条等规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列四方面要求： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（ 3）转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。 （4）房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。主要涉及两点：一是受让人取得土地使用权的使用年限要算减法；二是出让合同约定的土地用途不得任意改变，若要改变，则应当依法进行。 4、划拨地权房地产的转让条件怎样？ 依照《城市房管法》第40条和其他相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列三方面要求：（1）应当按规定报经政府审批；（2）经批准转让的，按规定对土地使用权的划拨性质作保留或者转化处理。保留处理的，转让方应当按照国务院规定将转让所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理；转化处理的，应当由受让方办理出让手续，并依照国家有关规定缴纳出让金。（3）转让方须持有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件。 5、什么是商品房预售？商品房预售的条件怎样？ 预售，俗称“卖楼花”，指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 根据《城市房管法》第45条和其他相关规定，商品房预售应当符合“3+1”个条件：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 6、预购商品房能否转让？对此结合立法规定说明。 预购商品房能否转让，根据《城市房管法》第46条规定，并不明确，而是授权国务院作出规定。 根据2005年5月11日国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（被称为“国八条”）第七条规定，“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”，其中就禁止期房转让。 具体规定是：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。 7、哪些房地产不得抵押？ 根据《物权法》第184条、《担保法》第37条以及《城市房地产抵押管理办法》等规定， 不得抵押的房地产有下列情形：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； (4)所有权、使用权不明或者有争议的；(5)依法被查封、扣押、监管的；(6) 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（7）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（8）法律、行政法规规定不得抵押的其他情形。 8、哪些房屋不得出租？ 有下列情形之一的，房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（