第八部分物业管理综述.doc

第八部分 物业管理 物业管理的有关概念 物业 “物业”一词是由香港传入大陆的。物业管理中的“物业”其意义接近的英文词为“Real Property”,它与房地产的英文词“Real Estate”存在涵义上的差别。“Real Estate”指土地及其附着于土地上的建筑物和构筑物，“Real Property”则指“Real Estate”及其附带的各种权益。物业的内涵包括以下三个方面： 已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋； 与这些房屋相配套的设备和市政及公用设施； 与建筑物和构筑物相联系的场地、庭院、停车场及区内道路等。 包括：住宅、办公楼、商铺、饭店、娱乐场所、厂房、车站、码头、仓库、文化设施、体育设施、学校、医院等。 业主 房屋的拥有者，即房屋的产权人。 业主委员会 业主委员会是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业管理公司行为的一个民间组织。 业主公约 业主公约是指由业主代表大会授权制定的有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。 物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 前期物业管理 前期物业管理是指某种房屋（一般是住宅）出售后至业主委员会成立前的物业管理。 物业（住宅）的自用部位和自用设备 自用部位是指一套住宅内部，由业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院等部位。 自用设备是指一套住宅内部由业主或使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。 物业（住宅）的共用部位、共用设备和公共设施 共用部位是反映一栋住宅内部，由整栋住宅业主或使用人使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 共用设备是指一栋住宅内部由整栋住宅的业主或使用人共用的供水管道、排水管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置和消防器具等设备。 公共设施是指物业管理区域内由业主或使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、垃圾箱房等设施。 物业管理的基本内容 物业管理的主要内容包括以下几项： 物业维护和更新 包括对关系到物业稳定与安全的结构体系和构件的维护与加固、对建筑设备系统（包括电气、暖通空调、给排水、通讯、运输、消防等设备）的维护与管理。 场地与环境管理 包括环境的清洁、保安、噪音等污染控制几绿化、停车场和其他区域的管理、控制与协调。居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等存在差异。 物业经营管理 主要包括对物业进行买卖、租赁、或修缮等，以及与上述经营活动有关的收益和支出的管理。 用户管理 包括拥护的登记注册、用户的需求调查和分析、公共关系、社区服务和文化建设。 物业管理费 物业管理费 物业管理费是指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区的建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境面貌等项目开展日常维护及修缮，并为居民提供委托服务所收取的费用。 2、物业管理费的确定 根据建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知，物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人和使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。凡是为产权人和使用人个别需求提供的特约服务，出政府部门规定有统一收费标准的外，收费实行经营者定价。 物业管理费构成 行政办公费： 公共设施维护费： 环境卫生清洁费： 绿化费： 保安费： 更新储备金： 电梯费： 空调费： 管理者酬金（利润）： 税项 物业管理的组织模式 1、组织模式 物业管理一般有自行管理和委托管理两种。在目前的物业管理市场中，由于业主本身没有物业管理方面的专业技术力量，缺乏物业管理的基本知识和经验，普遍采用委托管理模式。 2、物业管理公司组建的主体 房地产开发商直接组建的物业管理公司 在住房制度改革过程中，房地产市场逐渐发展起来，商品房进入消费领域，商品化住宅小区的管理和服务问题立即凸现出来。在房地产市场发育的初期，政府没有出台物业管理的相关措施和规定，普遍都采取谁开发谁管理的模式。开发商在开发过程中就根据自己的实力和对物业管理的理解，直接组建物业管理公司，在实践中摸索和积累经验。这种模式是现行物业管理市场中采用最多的。 这种模式的特点是：从项目立项开始到选址、规划设计、