甲级写字楼产品体系打造模型讲义.ppt

甲级写字楼建设建议要点 嘉亿时代物业 通过客户需求强化设计要点 硬件配置 外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程 公共空间装修标准: 电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间 空 调：系统类型、运营方式、计量方式 网络地板：地板类型、离地面高度、实用性 配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店 软件配置 物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务 智能化系统：5A智能化 发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑 大堂 电梯间 卫生间 客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源 物业形象关键词 玻璃幕墙 考虑因素： 玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。 建议要点： 采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。 硬件配置 建立甲级第一印象——玻璃幕墙奠定项目形象 房地产E网 车行大堂： 考虑因素： 深圳甲级写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。 采用车行大堂楼宇： 新时代广场、国际商会中心、广州中泰国际中心 建议要点： 车行大堂的设计需要注意雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰； 硬件配置 通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流 人行道 车行道 同质产品中脱颖而出——体现尊贵的车行大堂 广州中泰国际广场车行大堂设计 项目地址 广州火车东站西侧 规模及类型 45层超高层写字楼 结构类型 框筒结构 楼体高度 210m 容积率 6.95 建筑面积 100000㎡ 标准层面积 2800㎡ 标准层层高 3.85m 标准层净高 27 车位 600 空调 分户式中央空调 电梯 20台日立 电梯厅 分区停靠 客户情况 宝洁、思科、普华永道、迪斯尼、瑞士银行、安永、中国质量认证中心、日立数据、夏普、京瓷 租售情况： 目前只租不售 入驻率约90％ 管理费 29元/月·㎡ 基本数据： 车行大堂案例 人行道 车行道 中泰国际进驻的优质客户数不胜数，这与大厦注重细节设计密不可分，车行大堂就是其中一个细节让客户充分感知到一种尊贵感 简约大气的电梯间——延续物业统一设计风格 电梯间 考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合； 建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。 硬件配置 国际品牌标志、国内品牌价格——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯 考虑因素： 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯 95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌） 建议要点： 品牌： 选用三菱电梯 内装： 电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息； 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁； 电梯内设置空调及音乐系统。 指标设置： 电梯设计等候时间小于45”； 电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。 √ 电梯选型初步建议 产品核心指标： 采用2.9米高/1.35t/2.5-3.0m/s高速大载荷电梯； 配备空调； 采用外部控制楼层智能呼叫系统； 相关费用： 单梯报价约130万元，共7部电梯，折合平米造价约为220元； 配备空调增加成本约1-3万元/台； 推荐品牌： 日本三菱、芬兰通力 其他可选：美国西子OTIS、瑞士迅达（外部控制楼层智能呼叫系统的专利拥有者）等 市场主流商务电梯产品指标参考 三大电梯品牌在知名度和报价上处于同一水平，技术细节上各有特长； 长沙写字楼多采用OTIS品牌； 瑞士迅达推出外部控制楼层智能呼叫系统后市场占有率上升； 品牌 美国西子OTIS 日本三菱 瑞士迅达 单梯报价 130万元+10万安装费 (2.9m/1.35t/3.0m/s) 2.5m/s: 100万 3m/s：120万 (均为2.9m/1.35t，三大件进口) 130万元+10%安装费 (2.9m/1.35t/3.0m/s) 能耗 高出同类10% 低于同类10%-30% 高出同类10% 技术 优势 1. 五个微电脑模块化控制 1.三菱电机是世界上最早开发变压变频控制系统，该系统让电梯高效智能化控制 1.VVVF变频（交流变频）调速系统 2. OTIS立式主机，电机输出与输入轴一体，中间无需联轴器，同心度高，噪音低，