q创模物业标准化手册--前期介入.doc

物业前期介入管理标准化手册 前言 第一编 物业业务管理作业指引 第一部分 物业新项目接管入住作业指引 2 一、新项目前期介入 2 第一章 物业新项目管理服务机构筹建 2 第二章 物业费测算 8 第三章 新项目前期介入作业指引 13 二、新项目承接查验 16 第一章 承接查验的准备及实施 16 第二章 承接查验重点及原则 17 第三章 验收标准 17 第四章 注意事项 20 第五章 地产项目部应移交的资料 22 三、新项目入住管理 26 第一章 入住管理的准备工作 26 第二章 入住手续的办理 27 前言 重庆汇祥地产集团管理有限公司是一家专业从事房地产开发的企业，公司秉持“开放，透明，分享”的企业文化理念，立志于成为专业的发展商和运营商。公司始终奉行以人为本，以员工为重的思想，积极为员工创造平等的机会和发展空间。 重庆创模物业管理有限公司是汇祥旗下全资子公司，成立于2004年1月4日，是具有国家三级资质的专业物业管理公司。公司成立以来，一直秉承“诚信、卓越、创新、奉献”的企业宗旨，坚持以“服务至诚、精益求精； 管理规范、科学创新”为指导方针，倡导“创造美好生活，缔造服务楷模”的服务理念，竭诚为广大客户提供优质、高效的物业管理与服务。 目前公司主要管理项目有“汇祥7890”、“汇祥好莱坞”、“汇祥林里3000”等，管理面积约120万平方米，项目主要以商业地产和纯洋房为主。公司管理的“汇祥好莱坞商业街”被重庆市政府评为“重庆市示范便民服务商圈”。目前汇祥林里3000一期已交付使用，2014年6月被重庆市政府评为“生态绿色小区”。 物业新项目接管入住作业指引 一、新项目前期介入 第一章 物业新项目管理服务机构筹建 一、机构设置 （一)物业新项目管理服务机构筹建人员应根据《物业管理方案》确定的机构设置及人员编制，筹建客户服务中心。 （二)机构设置原则：根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境，以及开发公司（地产集团公司）对物业管理服务的要求等实际情况，本着规范管理、精干高效的原则设置客户服务中心。 （三）物业项目架构设置图 在每个物业项目设立一个客户服务中心，客户服务中心下设四个部门，如图： 二、管理层级 客户服务中心管理结构分为：经理（由一期管理处经理担任）、主管、操作层三个管理层级。 三、岗位编制 (一)编制原则： 1、岗位设置：经理、主管（工程主管、客服主管、环境主管、秩序主管）、管理员 （客服专员、前台、收费、）、领班、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保洁员）。 2、人员编制：结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置各岗位人员。 3、合并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱和。 （二）定编程序 1、根据物业类型、物业面积和规划方案、物业服务要求，制定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费收费标准。 2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多方面因素，约在30%-80％之间。 注：物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大， (三)岗位编制要求：按需编制。 1、保安岗的定编应综合考虑社区特点：如出入口的多少、智能化程度、封闭开放式管理模式、周边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下： 岗位性质 岗位类别 工作场所 现场需求 编制方法 固定岗 门岗 人行 出入口 控制行人、物品 进出 按岗定编， 全天轮岗 控制中心岗 (含消防) 控制中心 控制中心 监控 按岗定编， 全天轮