北京预售监管收紧,供求矛盾下或导致房价继续上涨.PDFVIP

事实不观点 2013 年 04 月 11 日 CRIC 研究中心 2013 版 E-mail：research2@ 电话：021 1/3 北京预售监管收紧，供求矛盾下或导致房价继续上涨 2013 年 06 月 17 日 CRIC 研究中心 分析师/杨晨青、潘绍之 近日，根据一份北京住房和城乡建设委员会下发的通知，北京商品房预售标准在原有的基础上进一步 严格。通知的具体内容如下：从今年 8 月 1 日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公 等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于 140 平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条 件：地上规划层数 7 层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8 层（含）以上的，施工进度应达到 地上规划层数 1/2 以上（且不低于 7 层）。而根据此前的标准，仅要求预售商品房投入的开发建设资金达 到总投资的 25%以上，但对工程进度则未做出任何要求。 打压供应导致供求矛盾只会更加激烈 进一步严格商品房预售标准，从本质上来说是进一步收紧了开发商的融资渠道，而从只限制建筑面积 大于 140 平方米的住宅这一款项可以看出，政府此举意在打压高端住宅，最终目的在于完成国务院布臵的 房价控制目标的任务。回顾十年调控之路，无论是限贷、限购还是限价，从根本上来说都是想方设法从供 求两端加以限制，这种“重堵不重疏”的调控手段从短期看，确实能快速地起到一定的效果，但是究其根 本只会进一步加剧供求两方的矛盾，最终以报复性的价格上涨将此前所有的调控成果付之东流。 北京版“国五条”严厉程度冠居全国，商品住宅供求矛盾已经相当激烈 事实上，国五条之后，北京是全国范围内响应最积极的一个城市。北京版的新政从限购（单身非户籍 人士不允许购房），到限贷（公积金贷款收紧；商业贷款首付比例提高至 7 成），再到限价（新开盘项目 均价不得高于周边同质楼盘；再次推案项目均价不得高于最近一次推案均价），甚至是二手房 20%的个人 所得税这样几乎无人响应的政策也照行不误，是全国唯一一个逐条按照国版部署的城市。单从预售证监管 来说，从 4 月开始执行的限价令开始，再到上述限制工程进度，仅仅 2 个月内就收紧了两次，北京房地产 市场的供应方正面临着前所未有的压力。 但是另一方面，位于市场另一方的成交却依然保持在历史高位。截止到 2013 年 3 月，北京商品住宅成 交面积已经连续 10 个月（除了春节月以外）保持在月均 100 万方以上的成交规模，而 2011 年月均平均成 交量只有 72 万方。正是在这样的供求矛盾之下，2012 年以来，北京商品住宅的市场库存规模出现快速下 降，截止至 2013 年 5 月末已降至 768 万方，消化周期仅为 6.64 个月，距离 6 个月的警戒线几乎一步之遥。 事实不观点 2013 年 04 月 11 日 CRIC 研究中心 2013 版 E-mail：research2@ 电话：021 2/3 新政下供应短缺将雪上加霜，北京房价上涨进一步加大 如前所述，北京在今年年初国五条以后，供不应求的矛盾已经在逐步累积乃至加剧，但是即使在这样 的一个时间点，地方政府为了达成房价控制目标，仍然选择了通过收紧预售门槛进一步限制高端住宅入市， 这样的做法只能使得原本已经入不敷出的供应规模愈加岌岌可危。供求风险在行政命令（限价令）的强行 压制下或许能够被短期掩盖，但是权宜之计的可持续性毕竟不会持久，供求两方的矛盾最终将会以不可遏 制的房价上涨结束，这或许是地方政府最不愿意看到的。 事实不观点 2013 年 04 月 11 日 CRIC 研究中心 2013 版 E-mail：research2@ 电话：021 3/3 免责申明 数据、观点等引用请注明“由 CRIC 研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与 相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参 考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自