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房地产价格持续上涨的行为经济学分析 　　摘 要：中国房地产价格持续上涨已经成为社会各界共同关注的热点话题，了解房地产持续上涨的根本原因和内在机理对抑制房地产价格的增长具有重要的意义。本文运用前景理论、启发式认知偏向理论和羊群效应等行为经济学的基本理论分析房地产市场中投资者的心理过程和行为方式，对房地产价格持续增长的内在机理进行解释，并提出相应的政策建议。 　　关键词：房地产；行为经济学 　　一、引言 　　自20世纪80年代以来，伴随着全球现代化发展的进程，全球财富的逐渐积累，逐渐开放国际的市场，使全球资本的迅速流动起来，全球房地产价格也随之迅速上涨。中国也不例外，从2001年开始我国房地产市场蓬勃发展，房地产价格快速上涨（宋超英，张乾，2008）。特别是2008-2010年，全国房地产平均销售价格上涨了将近2倍，而且很多一线城市甚至上涨了3倍。持续攀升的房价引起了社会各界的重点关注。另外，中国国正处于城镇化发展的快速期，每年都有大量劳动人口定居城市，这些新进人口都对所在城市的住房产生购买需求，并且会带动对配套服务设施及商品房的需求，房地产的、制度性因素和社会因素四方面分析中国房地产价格持续上涨的原因（黄启云，2014）。方开群从价格合谋的角度分析房地产价格持续上涨的原因，并确定了房地产价格合谋的市场条件包括：房地产区域性寡头垄断竞争结构，以及在区域性寡头垄断下有利于价格合谋的六大条件（方开群，2006）。虽然传统的经济学也能解释大部分房地产上涨的原因，但传统经济学的理性人假设不能房地产领域中出现的许多非理性现象进行解释。而行为经济学相对于传统经济学而言，则放宽了传统经济学理论中完全理性人的假设，从而增强了行为经济学对现实中非理性现象的解释力。正因为如此，行为经济学的出现为其提供了一个新的研究视角。孔凡文，王英华和苏永玲就利用前景理论和启发式认知偏向理论的行为经济学理论分析了房地产市场中出现的“买涨不买跌”的特殊现象（孔凡文，王英华，苏永玲，2009）。刘大鹏利用心理账户、短期损失厌恶和时间偏好等行为经济学的理论研究房地产市场的投资需求（刘大鹏，2011）。利用心理预期、羊群效应、投机心理和系统机制等行为经济学理论研究房地产市场的波动性（顾成彦，2006）。通过分析房地产市场微观主体从房地产泡沫的形成到泡沫的破灭各阶段的心理过程和行为特征，分析了房地产泡沫形成的内在机理并揭示了房地产泡沫形成的非理性本质（宋超英，张乾，2008）。 　　二、行为经济学相关理论 　　行为经济学是由美国普林斯顿大学心理学教授卡尼曼和特维斯基共同提出，他们将心理学研究成果引入传统经济学的分析框架，从经济活动微观主体的心理活动出发，将复杂的人类行为纳入经济研究之中，分析经济主体的选择、判断和抉择等经济行为，进而解释传统经济学无法解释的非理性的经济现象，从而构建起一门独立的科学――行为经济学。行为经济学放宽了传统经济学理论中完全理性人的假设，把人定义为有限理性、存在自我约束，并且是有限自私，从而行为经济学增强了对现实中非理性现象的解释力。行为经济学主要包括前景理论、启发式认知偏向、偏好理论等。现如今，人们越来越多的运用行为经济学的理论解释现实生活中出现的各种现象，包括房地产领域的相关非理性现象。 　　1.前景理论 　　前景理论是由美国普林斯顿大学心理学家卡尼曼和特维斯基共同提出。前景理论重新定义了一个价值函数v（x），引入经济分析模型取代了古典经济学中的效用函数u（x）。价值函数v（x）有三个重要的性质，即参照依赖、敏感性递减和损失厌恶。 　　（1）参照依赖 　　参照依赖指人们在对损失和收益的心理衡量是财富的相对变动，而不是财富的绝对值。并且相对变动变动的衡量需要一个参考点，而人们对参照点的选择一般是以目前的拥有的财富为基础。当获得的财富高于参照点时评价为收益；当所得财富低于参照点时评价为损失。从价值函数图可以看出：收益和损失是相对的，坐标0点是参照点而不是绝对值0点（董志勇，2006）。 　　（2）损失规避和敏感度递减 　　首先，损失规避是指人们对损失比收益更加敏感，即相等的损失金额要比相等的收益金额对人们产生跟大的心理冲击，人们都倾向于规避损失。价值函数在损失区域的斜率要比在收益区域的斜率大很多。而敏感性递减是指人们对收益和损失的边际价值都会随着收益和损失的增大而减少，呈反向变动关系。价值函数是S型函数，在收益区域是凹函数，在损失区域是凸函数（宋超英，张乾，2008）。 　　2.启发式认知偏向 　　启发法是指人们做出决策时的一种思维捷径。启发式认知偏向是只人们在遇到复杂并且不确定的事件时，人们经常依赖过去的经验而去不加思索地作出判断。启发有时是相当有效的，但是有时会造成重大的误导，作出错误的决策。启发式认知偏向包括可