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房地产企业的税负分析和政策研究 　　摘 要 伴随着我国城市化、工业化进程的加快，房地产行业得到了迅猛发展，房价逐年攀升，中央政府近几年频频出台各种政策，从税收、调整利率、限购等多个方面调控房地产市场。2015年又是“营改增”收官的一年，对房地产行业实行“营改增”已是势在必行，使得房地产企业较之于其他企业面临更高的经营风险，因而对房地产企业的税负及相关政策进行分析十分重要。文章对房地产企业的宏观税负、主要税种和调控政策进行分析，旨在帮助企业更好地适应复杂的经营环境。 　　关键词 房地产企业 税收负担 政策 　　一、引言 　　一直以来，无论是涉及国计民生还是经济发展，房地产行业都扮演着一个十分重要的角色。伴随着我国城市化和工业化的加快，房地产也迎来了快速发展时期，房价“节节高升”。因此，政府也加大了对房地产的调控力度，包括税收、利率调整以及“新国五条”、“新国八条”为代表的行政调控，而其中最有效、直接的便是财税政策。纵观近几年的财政收入构成，房地产行业贡献的税收在财政收入中所占的比重越来越大，在房地产高收入、高盈利的背后是越来越沉重的税收负担。此外，2015年又是我国“营改增”收官之年，房地产行业的“营改增”已是弦上之箭。从长期来看，增值税的抵扣方法会有效避免房地产企业重复纳税的问题，企业仅仅需要就增值的部分缴纳税款，但房地产企业的成本构成十分复杂，目前看来增值税抵扣链条尚不完善，这又可能会在短期内加重房地产企业的税收负担，降低房地产的盈利水平。而税负又有可能被转嫁给购房者，进一步推动房价的上涨，无论是对企业还是对社会整体都不是一个利好消息。因此，对房地产企业税负和政策进行分析十分必要，有助于企业更好地应对复杂的税收环境，提高管理能力和盈利水平，也有助于政府审视税收政策，引导房地产行业的健康发展。 　　二、房地产企业整体宏观税负分析 　　在分析房地产企业的税负时，首先需要分析房地产企业整体的宏观税负，一方面有利于明确企业的真实税收负担；另一方面也可以引导房地产企业审视自身的税负水平，从而找到税收筹划方向，减轻税负。首先，根据相关数据表明，从2007年开始，房地产的税收总额便开始大幅度增加。2007年同比增长高达47.95%，此后一直呈现两位数增长，2010年达到42.03%，最近几年增长幅度放缓，但税收总额的增长速度一直大于房地产行业GDP增长速度，且房地产企业税收在全国总税收中所占的比重逐步加大。从现有数据来看，2009年房地产企业所占比例接近8%，而2011年税收比例接近10%，所以税负呈现逐年上涨的趋势。其次，从行业角度来看，房地产行业的宏观税负均高于第三产业的宏观税负，其缴纳的税收在地方政府财政收入中的比重逐年加大，在现有的税收共享体制下，预期未来地方政府对房地产税负的依赖度可能有所增加。另一方面，由于我国的资源分布不均衡，对于一些自然资源稀缺的地区来说，地方政府对房地产行业的依赖更重，这也是造成房地产企业实际税负（包括费用）较重且地区差异较大的重要因素。 　　除税收之外，还有部分支出名义上不算税收但是实际上也应属于房地产企业的税负，如土地出让金、行政事业性收费，本质上同税收一样具有强制性，所以在隐形层面加重了房地产企业的税负。 　　三、房地产企业微观税负分析 　　（一）营业税税负分析 　　房地产企业涉及的税种很多，主要包括营业税、城建税、房产税、土地使用税、土地增值税、企业所得税等，所涉及的这些税收几乎占到了销售收入的15%～20%，涵盖土地取得、房屋流转、保有三个环节，在所有的税收中占比最大的是营业税及附加（包括城建税及附加）。 　　根据我国现有的税收规定，房地产企业适用5%的营业税率，营业税负相对稳定。由于近年来房地产价格的上涨，缴纳的营业税额“水涨船高”，以缴纳的营业税为基数计算的城建税、教育费附加也相应增加。由于城建税有1%、3%、7%三档税率，在一定程度上造成了不同地区附加税负不同，因而地区间营业税及附加的税负差异较大，特别有些地区税率不同但经济发展差异不大，房价相差不高，不一样的税率很容易造成税负差异加大。 　　（二）“营改增”的影响 　　我国税制改革的推进使得“营改增”的试点范围不断扩大，由于房地产企业成本构成复杂，一直未能纳入“营改增”试点，但是就目前看来，房地产企业的“营改增”已是必然趋势。虽然增值税在避免重复增税上具有重要作用，但是就短期来看，“营改增”可能加重企业的税收负担，主要是有两个因素造成：一是关于增值税税率的问题。二是抵扣项尚不明确。虽然目前尚未有定论，但是有学者推测增值税税率可能为11%或6%，比营业税税率高是肯定的，那么抵扣链条不完善、可抵扣项不明确很可能导致房地产企业的税负进一步加重。在税率提高、能够获得的可抵扣额不足的情况下，房地产企业就需要自行承担