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房地产企业财务管理运行机制及优化建议 　　摘要：经济发展，企业数量与日俱增，这些企业在促进中国经济增长的同时，也面临着种种问题和不适。本文以房地产企业为例，分析了房地产企业财务管理存在的问题，针对这些问题试图找出具体的应对策略。 　　关键词：财务管理；内部控制；融资风险 　　财务管理是依据国家相关法规制度，遵循一定的管理原则，组织企业财务活动和处理财务关系的一项经济管理工作。房地产是我国第三产业发展的重头戏，随着人们生活水平的提高，房地产交易日益活跃，对国民经济的贡献量不可小觑。但作为资金密集型行业，对资金使用要求较高，所以财务管理显得十分必要。正是基于此，本文对房地产企业财务管理问题进行了研究分析。 　　一、房地产财务管理的运行现状分析 　　（一）融资管理方面 　　房地产项目开发是一个巨额资金投入的过程，动辄上亿的地价和房屋建设费用，对房地产企业实力是一个巨大考验。由于一次性投入的资金太多，房地产企业筹集资金的任务就十分艰巨。房地产项目开发周期较长，资金回转率低，房地产开发企业不得不使出混身解数来筹集资金。目前，国内的主要融资渠道有两种，一种是内部融资，另一种是外部融资。内部融资主要来源是预售账款和自有资金。自有资金是企业自有的可使用资金，一般不低于投资项目的30%；预售账款主要是开发商通过预售商品房获得的资金，一般占总投资的28%左右，也是一笔重要的资金。外部融资主要有银行信贷、房地产债券、上市融资等方式，但从目前来看，大部分房地产企业主要依靠银行信贷。房地产企业的融资渠道比较单一，并且银行为房地产信贷设置了较高的门槛，所以融资难度比较大。 　　（二）资金投资运用和开发成本管理方面 　　房地产投资有极大的盲目性，主要体现在房地产企业在投资时过多依赖人的主观判断，未对市场进行调查和充分论证，这样得到的结果就像在赌运气。一个房地产企业保持这样的状态显然是不行的，因为目前中国的房地产市场还算景气，粗放式投资模式的弊端并不显著，假设中国房地产市场开始走向低迷，那么很可能就有一批投资失误的房地产企业面临倒闭危机。一些房地产企业带有较重的投机心理，利用房地产市场机制获取暴利，忽略市场项目的可行性分析，结果造成投资项目技术可靠性较低，盲目扩张、控制不力，最终导致项目烂尾，资金无法回收，损失惨重。 　　一个项目包括方案设计、土地使用权、工程招标管理和施工、销售等诸多环节，每一个环节都会涉及到资金，然而房地产企业在这些环节上的成本管理存在诸多问题。成本管理的目的是经济效益最大化，要求房地产企业必须对项目全过程的各个环节进行有效控制和规划。然而，我国房地产企业在方案设计时，并没有全盘考虑；为了获得土地使用权可谓大费周折，无形成本不断增加，造成了竞买价格与预算成本严重不符；工程招标过程中，忽略了工程后期合同、纠纷等因素的影响；对施工成本控制不力，施工成本与预算目标产生较大分歧。 　　（三）房地产财务人员专业素质和制度建设有待加强 　　企业领导者是企业的核心，尤其在家族企业当中，领导者几乎主宰了企业的一切。近些年，中国经济呈现井喷式发展，房地产企业从中受益逐渐强大起来。然而一些房地产企业管理者的“包工头”身份始终没有变，他们严重缺乏管理理念，眼中只有利润没有管理，只重视短期利益而忽略长远战略。在人才选用上，因为对外来人员信任度不够，所以更愿意让亲戚来担任，亲戚关系固然有更好的信任，但人才质量大大降低，势必会对企业发展造成不利影响。在一些企业领导者看来，财务管理只不过是一部计算工具，并与记账、发工资等基础工作混为一谈，缺乏科学系统的规划，在财务管理过程中，常常凭借自己的经验和直觉作判断，为企业财务管理埋下了致命隐患。 　　在财务制度方面，虽然一些房地产企业建立了财务管理制度，但制度不明确、责权利不统一，会计失真比较严重，会计信息质量得不到保障。这些现象归咎于财务管理体系不健全，大部分房地产企业仍然将财务管理置于一个较低的层次。财务管理制度不健全，财务管理工作不完善，就无法为企业提供有价值的财务数据和信息，更满足不了企业高层决策需要，使决策风险进一步加大。 　　二、房地产企业财务管理的几点建议 　　（一）拓宽融资渠道 　　房地产企业应做好融资准备，尽可能减少对银行贷款的依赖，通过其他渠道获取成本更低的资金。比如我国的中小房地产开发企业，可以选择联合开发模式，通过与其他企业结成战略合作伙伴，得到另一方资金的鼎力支持，这样就可以形成利益共享，风险共摊局面。融资过程中一定要注意财务风险，尽量保持企业的稳定运转。房地产企业在投资前，一定要对市场信息进行科学评估，不搞投机主义，更不能盲目乐观，项目评审要做到科学化、专业化，充分考虑效益与风险之间的关系，争取在风险可控范围内获得更多收益。除此之外，房地产企业还要加强财务风险防