房地产转让常见典型问题讲座—1.docVIP

房地产转让常见典型问题 及法律分析专题讲座1 “房地产转让”一词的表述，显而易见指的是房地产二级市场行为。 实践中包括两种情况： 一是土地使用者将土地使用权转移的行为： 　 其与出让有着明确的区别。出让是创设权利的行为，转让是让渡财产权的行为；出让是土地一级市场的行为，转让是土地二级市场的行为； 二是房屋所有者将房屋所有权转移的行为： 1建筑商、开发商将再建房地产项目或房地产转让（包括上手、下手的不断转让）的情况； 2开发商将已建成的房地产项目或房地产转让（包括上手、下手的不断转让）的情况； 3房产所有者转让房产的情况。 本专题所涉及的是：开发商将在建的房地产转让（也即“商品房期房销售”）的情况，也叫“商品房预售”。 无论是现房销售还是期房销售，都同样会涉及三种不同的付款方式：付全款（一次性付清）、分期付款（合同约定按几个阶段付款）、按揭付款。 实践中最为复杂、最易产生纠纷的便是“按揭付款”。 在“按揭付款”的情形下，“期房按揭”相对于“现房按揭”而言，问题最多、法律关系相对较为复杂。 按揭强调以土地和不动产为了担保一定的债务履行或义务的解除而进行的转移或让渡。具体可定义为，属主、业主或归属主将其物业转让给按揭受益人作为还款保证的法律行为。 实践中，是指购房人（按揭人）、售房人（第三人）和银行（按揭权人）签订有关合同，约定购房人将其已经预付部分房款的房产的全部权益设定抵押作其按期清偿银行贷款的担保，售房人对购房人的贷款承担不可撤销的保证责任，在购房人不能按时履行债务时，银行有权处分该抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。 一、商品房（预售）与“按揭”法律问题 先给出一个代表性的案例，通过了解案情，我们须缕清案中当事人之间的关系，而后再看法律问题。这个案子搞清楚了，商品房“按揭”及其法律问题自然就清楚了。 一、案情简介 2003年8月25日李文华与大华公司签订了《商品房买卖合同》，约定李文华以55.3195万元购买“科教大厦”9层901号商住房屋一套。2003年9月27日，招商银行南大???支行与李文平、韩琳（时系李文平妻子，房屋共同所有人）签订了《个人购房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》。其中《个人购房借款合同》约定：招商银行南大街支行向李文平、韩琳发放贷款43万元用于购买房屋，贷款期限为2003年9月27日至2027年9月27日，贷款利率为月利率4.2‰，在合同有效期内贷款利率得根据中国人民银行有关利率规定调整。2003年10月15日为首期还款日，共分288期，月缴本息为2576.59元。大华公司作为连带责任保证人，承诺对该笔贷款的本金，利息以及实现债权的费用，承担连带保证责任。双方所签之《抵押合同》则约定：李文平、韩琳以其所购“科教大厦”9层901号房屋作为抵押，担保银行贷款的偿还，并在房地产部门对抵押房产进行了登记。上述《商品房买卖合同》、《西安市房地产抵押合同》均在房地局做过备案，《个人购房借款合同》亦办理了公证证明。 2003年10月15日至2005年7月15日，李文平共偿还贷款本息22期，共计54444.91元，自2005年7月15日起，李文平不再还款，后招商银行将李文平、韩琳及连带责任保证人大华公司诉至法院。 审理中，大华公司在法庭陈诉中称李文华与其签订的《商品房买卖合同》是虚拟的，大华公司是为了获取建设资金与单位职工虚构购房事实，并以李文平的名义与招商银行南大街支行签订了《西安市房地产抵押合同》。其贷款个人资料是大华公司以其他名目收取的，仅让李文平履行签字手续，贷款也是归公司支配，由公司还款。房屋李文平、韩琳也未实际占有。 另查明，李文平与韩琳已于2008年8月离婚。 后来，大华公司又与购房人马欣签订《商品房买卖合同》，将“科教大厦”9层901号房屋销售给马欣，在房地局备案登记后，马欣一次性交付了全部房款，并办理了相关交接入住手续。在房屋第二次出售的过程中，大华公司向马欣隐瞒了房屋已售给李文平、韩琳，并存在抵押登记的情况。 二、一审判决要旨即上诉理由 西安市碑林区人民法院民三庭于2010年二月二日判决一审如下： 大华公司为获取建设资金与单位职工李文平虚构购房事实，并以李文平名义与招商银行南大街支行签订借款合同及抵押合同。认定李文平并非真实的合同履行主体，亦非真实的借款人，故上述合同并非真实意思表示。作为实际借款人的大华公司应承担借款人的法律责任，向招商银行南大街支行承担还款责任。依法解除招商银行南大街支行与名义借款人李文平、韩琳签订的《个人住房借款合同》。因为马欣与大华公司已经履行了必要的手续，房款两清，应属善意取得，法院不与追究。故不支持招商银行南大街支行提出的行使抵押权的诉讼请求。 其后，招商银行南大街支行不服一审判决，向西安市中级人民法院提出上诉，认