房地产销售剖析范本.docVIP

销售分析会议材料 一、合肥市场近年供给需求分析 数据来源：合肥市统计年鉴 200020012002200320042005住宅施工面积(万m2)250.48322.54480.41720.21984.931334.58住宅新开工面积（万/m2)117.52 174.65 231.80 366.06 481.90 599.64住宅竣工面积(万m2)87.39115.09184.5260.39385.65410.57住宅销售面积(万m2)83.2483.15175.03244.09347.59365.71住宅空置面积(m2)30.5624.7829.2430.7530.6645.24备注：2005年的住宅销售面积来源自合肥市开发办 2000-2005年间，住宅施工面积同比增长率分别为：28.77％、48.95％、49.92％、36.76％、35.5％。2002、2003年间房地产市场投资量空前扩大，居高不下的固定资产投资贡献率，给这个市场蒙上了“投资过热”的嫌疑。04年-05国家出台系列宏观调控政策：提高房地产资本金比例提高一倍、严控房贷风险规定月供不能超过收入一半、 HYPERLINK /2004-10-28/337232.htm \t _blank 上调金融机构存贷款基准利率、旧八条、新八条，使得04-05年间的房产投资同比降低，市场供应量相对减小。 从年度的销售情况来看，01-03年为一个销售旺年，同期增长分别为：110.5％、39.5％、42.4％。随房改政策的不断深入，货币分房的具体实施，以及二、三级市场的联动并加快发展，合肥商品房市场日趋活跃的同时，消费者的购房偏离理性轨道。在国家宏观调控的影响下，市场观望情绪加重，伴随着投资炒房的抑制，自住消费群体开始浮出水面，在房价增长过快于工资增长水平的同时，住房供应结构的不合理和价格的偏高，供求矛盾进一步明朗化，消费需求并没有很好的释放。到了05年，销售面积仅比去年同期增长5.2％。 从供求的几个比值来看，2000-2001年，住宅商品房供給加大，由于房产投资与消化的之后性，从02年到04年都处于一个稳定的消化期，也是合肥房地产市场的一个黄金期。2005年市场供应量加大，将在06、07年释放消费。从06年1-5月份行业开发情况来看，住宅供应量达到1324.87万平方米，基本与去年持平，未来三年内，行业竞争将进一步加剧。 03-04年房价上涨过快，当年房价与城市人均可支配收入相比，比例接近或超过3：1，从收入的增长来看，从03年到04年的收入积累也一定程度上拉动了04年房价的高位，在05年收入继续保持着增长的同时，房价增长大幅度的回跌，05年度国家宏观调控初见成效，行业内部价格竞争打响，涨幅均远低于去年同期水平。06年上半年房价也基本上维持在去年的基础上，虽然房价表面上有所涨幅，但是更多的开发商通过赠送家用电器、旅游或抽奖等形式明折后暗地打折，06年房价在05年的基础上，又有所控制。但前几年累积下来的购买力释放高峰已经过去，市场需要一定的时间累积新的购买力。 06年度合肥住宅市场以稳为主题，房价稳中略有升，预计房价的增幅和05年基本持平，06年的市场主题是消化存量，而合肥市场的活力将在07-08年里显现。 空置面积在02年到04年保持着稳定后于05年出现了绝对量和增长量的上升，这和合肥05年的房价增长乏立相呼应，表明了市场的吸纳力不足。 二、合肥房地产市场情况 1、政策方针：十一五规划 根据合肥市委、市政府确定的“十一五”规划纲要，城市“141”（一主城、四组团、一个滨湖新区）发展战略着力构建现代化大城市框架，城市由单中心向多中心转变，优化城市资源配置与功能，全面提升城市的承载力、凝聚力、辐射力，实现工业立市、县域突破的总体要求。  合肥市“141”发展战略的空间结构为：  “一主城”：范围为现状312国道以北，以老城区、政务文化新区为核心的城市建设区。  “四组团”：即向东、西南、西、北四个方向的城市组团。其中，东部组团，整合店埠、撮镇、肥东新城以及化工工业园，形成城市东部组团；西南组团，以经济技术开发区和上派为基础；西部组团，以高新开发区为依托，建设中国科学城；北部组团，整合双墩、三十头、双凤及庐阳工业区。  “一个滨湖新区”：即沿巢湖周边逐步兴建一个生态型、综合性的现代化新城区。 城市各组团之间以大面积的生态绿地隔离，通过城市干道连接，并穿插有河流水系、山体和绿色空间。  按照上述城市空间布局及工业立市、县域突破的总体要求，合肥市将对城市综合交通体系进行全面的整合，今年主要对现有骨架道路网中的干道进行交通组织优化设计。本次交通设计招标确