年度营销报告标准模版(万科新里程年度营销报告)汇编.pptx

2014年1月 新里程项目2014年营销策略总纲 本体分析 市场分析 客户分析 目标解读 营销策略 1 本体分析 项目自身条件分析 项目外部环境分析 项目自身条件分析 项目属于中等规模楼盘，自身配套相对不足 地块指标 地块主要经济指标 用地性质 居住 用地规模 113130㎡ 容积率 地上≤2.8 地下≤1.3 建筑面积 地上≤316764 地下≤147069 配套设施 幼托、室内副食品市场、中水设施 其他指标： 建筑密度：不大于18%； 绿地率：不小于38%； 停车率：不小于80%； 配建设施及其他：须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施（其中包括1处用地面积不小于0.36公顷的12班幼托、1处用地面积不小于2400平方米的室内副食品市场）及中水等设施。 项目地上建筑面积约32万㎡，属于片区范围内的中型盘，去化周期相对较短，但不具有规模优势； 项目内部配套仅有1处12班幼儿园、第五食堂、室内副食品市场，配套等级较低，学校及商业配套不具有竞争优势。 200米 200米 胶济铁路 东方丽苑 本案 东都国际 张马屯小学 500米 地块临近胶济铁路和回迁房，西侧有泄洪沟，不利于形象提升 项目四至 东向：紧靠张马屯村，目前紧邻村民居住区 西向：毗邻奥体中路，距离约200余米 南向：南邻胶济铁路，距离200余米，受铁路影响较大 北向：紧邻东方丽苑及东都国际，距离工业北路约500米，距离城市交通主干道工业北路较远。 涵盖高层、小高层产品，其中91㎡1T2户紧凑三室小高层，极具竞争力 产品规划 项目规划为高层、小高层产品，以81㎡紧凑两室、91-105㎡紧凑三室为主，81、105㎡户型为两梯四户，91、115㎡户型为一梯两户，其中91㎡一梯两户紧凑三室比较有市场竞争力。 副食品市场 幼儿园 户型 面积 户数 配比 配比 两室 81 1139 34.06% 34.06% 三室 91 938 28.05% 68.30% 105 1139 34.06% 115 128 3.83% 合计 3344 100% 100% 项目共3344套住宅房源，可售面积为311932 ㎡，共18栋，分为9栋高层、9栋小高层。 2栋 16F 1T2 115+115 18F 1T2 91+91 16F 1T2 91+91 3栋 18F 1T2 91+91 4栋34F 2T4 105+81+81+105 2栋 15F 1T2 91+91 26F 2T4 105+81+81+105 28F 2T4 105+81+81+105 28F 2T4 105+81+81+105 2栋 34F 2T4 105+81+81+105 品牌、物业、全装修等附加值在区域内具有较强竞争优势 附加值分析 30年开发经验，值得信赖 中国最好的物业品牌 业主省心、放心、更舒心的最佳保障 万科品牌 品 牌 物 业 全装修 项目外部环境分析 项目属于王舍人片区，位于城市发展轴线上，具有很大的发展潜力 项目区位 王舍人片区 6公里 10公里 23公里 项目位于济南主城区东北部，属于王舍人片区； 距离市中心10公里；距离奥体中心6公里，区位条件优越，距离新东站3公里，是未来城市重要的发展方向。 3公里 项目位于传统重工业区，紧邻胶济铁路，污染严重，居住品质较低，片区认知度低 现状—环境 本案 黄台电厂 济钢工业区 胶济铁路 1.6公里 1.3公里 200米 项目位于传统重工业区，距离黄台电厂1.6公里，距离济钢工业区1.3公里，周边环境较差； 项目距离胶济铁路200多米，受噪音污染较为严重，居住品质较低； 项目处于非传统居住区域，片区认知度较低。 现状—配套 项目片区1公里内基本城市配套缺乏，片区配套需完善升级 商业 专业市场 金融 医疗 学校 1公里生活圈 3公里生活圈 商业：济南国际会展中心、济南国际会展酒店、银座购物广场高新区店、环联商务酒店、七天连锁酒店、苏宁电器、国美电器、华联超市； 专业市场：黄台市场、花卉市场、钢材市场、五金建材市场、二手车交易市场、石材市场； 金融：工商银行、农业银行、齐鲁银行、农村信用社、建设银行、邮政储蓄； 医疗：市立三院、省胸科医院东院区； 学校：高新区第一实验学校、历城区六中东校、区山东师大附中、大辛小学、十八中、高新试验学校、四十一中。 现状—交通 地块临近工业北路、奥体中路可快速到达市区、奥体、高新、洪楼等片区，且路况较好； 8、40、106、307、313、315、316、327、k5