第九部分房地產经济周期.pptVIP

第九章 房地产经济周期 一、经济周期基本理论 经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。 现代经济周期理论认为，经济周期是建立在经济增长率的相对变化上。 其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程。 1、经济周期理论 经济周期理论主要是对经济周期产生的原因进行剖析的理论。 其要点主要有： （1）经济周期的阶段 （2）经济周期的类型 （3）经济周期的成因 一般经济学家将经济周期分为四个阶段： （1）繁荣阶段 （2）衰退阶段 （3）萧条阶段 （4）复苏阶段 2、对房地产业有重要影响的经济波动 （1）随机波动 / 短期无规律 （2）季节波动 / 有规律 （3）经济周期 / 多次重复发生，但时间、波幅、持续时间不同。 （4）长期趋势 / 相当长时间的影响。 二、房地产周期研究概况 20世纪60年代，美国Stephen A.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。 1、宏观的角度 从宏观角度分析房地产周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。 主要研究内容包括三个方面： 1、以全国为对象研究房地产周期； 2、以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期； 3、以宏观经济周期为背景研究房地产周期。 2、微观的角度 从微观角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。 针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。 在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期。 3、房地产周期的研究方法和模型 1、用不同指标描述房地产周期，如 1）空置率；空置率.ppt 2）通货膨胀率； 3）房地产价值； 4）价格和租金等； 2、利用多模型分析房地产周期，如 1）系统动力学模型； 2）租金增长率和租金分布模型； 3）考虑风险因素分析房地产周期 及其投资策略。 4、我国的研究 主要在改革开放以后，大多限于宏观经济层面。其内容主要为 1、国外有关经济周期研究成果的介绍 2、我国改革开放后经济周期波动的特点 3、利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点等。 三、房地产周期 1、房地产周期的阶段性和特点 就是房地产市场重复交替出现兴盛（扩张）、衰退（收缩）的经济现象。 具体表现为房地产开发、投资、销售租赁规模的周期性波动。 表征是房地产价格，以及租金水平的波动。 第一阶段——繁荣阶段 交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。 整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。 到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期。 第二阶段——衰退阶段 房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。 房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。 房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。 第三阶段——萧条阶段 交易量锐减，市场需求急剧下降 供给量严重超过需求量 商品房空置率急速上升； 导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值 开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升。 第四阶段——复苏与增长阶段 房地产交易量回升，市场需求开始增加。 房地产价格趋升，投资者信心增强。 房地产投资逐步增长，开发速度加快。 当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁