正合地产2015昆明俊发九夏云水营销策略122p汇编.pptx

俊发·九夏云水 ——2015年营销策略报告 01 02 03 2014年营销总结 2015年营销策略 2015年营销执行 Part 1 2014年九夏云水年度总结 销售总结 市场总结 客户总结 推广总结 现场总结 Part 1 2014年九夏云水年度总结 销售总结 市场总结 客户总结 推广总结 现场总结 数据分析：2014年项目累计认购约11.6亿元，签约金额9.9亿元 备注：上述数据统计截止2014年12月22日 产品 套数 面积（㎡） 认购金额（万元） 签约面积（㎡） 签约金额（万元） 洋房 330 51784.33 62928 36064.46 44874 别墅 47 16051.77 49120 17959.09 50327 车位 240 6184.69 3940 5301.16 3375 合计 617 74020.79 115990 59324.71 98577 销售走势：从全年销售情况来看，去化主要集中在下半年，与下半年推售节点较多有关，且下半年节点存在推迟及改变现象，对销售形成一定影响 备注：上述数据统计截止2014年12月22日 Part 1 2014年九夏云水年度总结 销售总结 市场总结 客户总结 推广总结 现场总结 2013年6月钱荒开始 2013年11月十八届三中全会金融改革 2014年2月首套利率上浮10%银行出现停贷。 2014年5月央行优先满足首套房贷款需求 2014年4月央行定向降准0.5 2014年6月央行二次准备金率调整0.5个点 2014年6月昆明限购政策松绑传闻 2014年9月公积金新政出台10月执行 2014年9月央行向5大行实施5000亿 2014年9月30日央行信贷紧急松绑 2014年11月21日央行降息 阶 段 出 台 政 策 政 策 特 征 2013年3月“新国五条”加重楼市调控后，楼市也持续处于政策收紧调整的状态，但6月之后金融改革，信贷环境开始恶化，至三中全会放开贷款利率上限，信贷紧张已初现端倪。 2014年2昆明银行贷款利率普遍上浮、信贷环境持续紧张。市场需求乏力，下行走势开始。伴随市场的下滑，政策开始微调放松，截止6月各城市开始试探限购松绑，而央行两次定向降准也证明楼市下行压力加大。 2014年6月政策松绑提速，各大城市相继限购松绑，而昆明在传言限购全面松绑后，出台公积金新政托市，而楼市在此阶段也已跌入最低谷。 2014年9月全面松绑拉开序幕，影响楼市下行的根本原因信贷全面放开，且伴随着央行对五大行5000亿的SLF释放，楼市信心提升，成交走势转向。 2014年11月22日央行降息，开发商融资成本降低，购房者按揭利率可降低，购房成本降低 政策收紧期： 政策加快松绑期： 政策微调放松期： 政策全面松绑期： 宏观市场：2014年政府救市动作频出，2015年市场预计将稳中有升 2014年8月昆明限购政策正式取消 中观市场：2014年11月底商品房库存明细 物业类型 2014年10月底库存 2014年11月 2014年11月底库存 库存面积 库存套数 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 成交均价 库存面积 库存套数 去化时间 住宅 830 72233 61 5637 48 4742 7489 843 73128 16 别墅 49 1692 2 54 4 130 14325 47 1616 12 商业 279 19345 35 3622 6 808 21846 308 22159 46 办公 331 31481 42 5400 12 841 13739 362 36040 45 其他 454 107644 33 7914 14 3953 3359 472 111605 28 总计 1943 232395 173 22627 84 10474 9218 2032 244548 23 2014年11月底昆明商品房库存2352万方，其中自持类物业320万方，可售物业2032万方。 高层住宅库存量最大占比42%，共计843万方，预计需要16个月才能去化完毕；别墅产品库存量最低，共计47万方预计需要12个月可以去化完毕；商业和办公库存量均在300万方以上，去化时间均在45个月以上。 中观市场：商品房产品去化结构，以首置首改类为主 2014年11月住宅产品成交依旧以首置首改类产品成交为主。 其中主力成交产品为90㎡以下首置类产品，成交2252套占比46%；其次为90-120㎡首改类产品，成交1281套占比26%；120-160㎡产品成交1046套占比22%；160㎡以上高端产品成交仅291套占比6%。 竞争分析：明年绿地海珀澜庭、华夏御府二期、招商海公馆等洋房产品将集中出货，本项目2