2007年邯郸市恒昌中华城项目针对性市场调研及定位报告169页选编.ppt

邯郸 恒昌·中华城项目针对性市场调研及定位报告 北京x投资咨询有限公司邯郸项目组 目 录 项目及所属区域情况 项目位置 项目所属高开区状况 项目概况 项目周边情况 邯郸市整体房地产市场分析 整体住宅市场状态及预测 整体商业及配套市场状态及预测 住宅针对性调查 住宅针对性供给调查 住宅针对性供给调查汇总 住宅针对性需求调查 住宅针对性需求调查汇总 商业针对性调查 传统商业针对性调查 在售产权商业项目调查 运营商业项目调查 区域性综合商业调查 独立店铺调查 餐饮场所调查 新世纪商场调查 新兴特色商业调查 商业针对性需求调查 商业需求调查——投资者 商业需求调查——经营者 商业需求调查——消费者 项目整体说明 项目及所属区域情况 项目位置 项目位于邯郸市东北部的高开区内。（图中蓝色区域表示高开区， 表示项目所在） 项目所属高开区状况 位于邯郸市东部，规划面积23.5平方公里，为省级开发区； 高开区内道路平整，并拥有多条公交线路； 目前，高开区内入住的企业不多，主要有中国电信和中国联通两家大型企业，其他企业存在厂房空置现象； 06年高开区实现生产总值85258万元，增长19.8%，经济发展稳步上升； 06年高开区实现投资99275万元，增长41.8%，其固定资产投资大幅提升； 目前高开区内在建项目为总部基地项目、鑫域国际项目和万博园项目； 高开区内已建成住宅小区为新科园小区和新四中家属院，空置率较高； 高开区内生活配套相对不足。其中，在医疗卫生设施方面，没有大型医院，只有少量社区诊所能够方便附近居民就医。在教育资源方面，高开区内有新建成的第四中学，软硬件条件优秀，属于邯郸市重点学校。另外，新科园西区内有一个幼儿园，入学率不高； 高开区内商业配套不足，区内没有大型商业设施。 项目概况 项目位于高开区中心偏南。北临为民路，南临友谊路，西侧是新园路，东至世纪大街。 项目周边情况 项目北侧是正在建设中的金都大饭店（五星级标准），建筑面积为85782㎡。其对本项目所在区域整体价值的提升可以起到推动作用和强化作用。 项目南侧是新科园小区，小区总建筑面积28万平方米。共约1700户，入住率均不高于30%；临街底商正常经营比例约50%，经营类型包括：便利店、诊所、装潢公司、干洗店。 项目南行200米为兼庄村，村内多为低矮民房，沿街有部分经营餐饮的商铺，生活环境较为杂乱。 项目西侧紧邻建设中的万博园小区，与本项目之间仅隔一条规划路。该小区总建面为19万平方米，共约1900户。目前，该项目基础基本施工完成。 项目西北方为邯郸市国税局及市工商局。 项目东北方为在售项目鑫域国际。总建面约为27万平方米，其中酒店、写字楼、商业约10万平方米；住宅约17万平方米，共831户。 项目东南方为新四中家属院，面积约为31万平方米，户数约3100户。 项目总用地面积66.27亩，净用地面积46.92亩。 项目土地现已达到三通一平，具备直接施工的条件。 土地以拍卖方式取得。 邯郸整体房地产市场分析 整体住宅市场状态及预测 住宅市场供给容量预测引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告） 整体住宅市场状态及预测 产品类型: 社区生活配套: 整体住宅市场状态及预测 目前邯郸市住宅产品均价集中在3400-3800元/㎡，随着政府进一步严格控制土地开发，弘创万业预计在未来的一年内，邯郸市住宅产品现房整体价格水平将上涨500—800元/㎡ ，主力价格区间为3900—4500元/㎡。由于高开区是邯郸市的重点发展地区，随着城市发展重心的东移，其住宅市场价格将得到进一步提高。 整体住宅市场状态及预测 住宅市场营销策略预测（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告） 整体商业及配套市场状态及预测 商业市场趋势分析引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告） 高开区及周边区域商业市场趋势 考虑到高开区区域发展日趋成熟，区内人口增长，项目投资规模逐步扩大，规划指标的限定，土地放量的减少等因素的影响，弘创万业预计，未来两年内高开区商业及配套的投资额及投资交易面积都将明显增大，商业发展速度也将迅速加快。 住宅针对性调查 针对性供给调查 新城·拉德芳斯 项目位置： 居室类型： 项目特点： 紧邻邯郸市主干道——东环路； 已建成的一、二期住宅小区规划布局合理，景观环境良好； 一、二期的销售中推广力度较大，知名度较高，积累了大量客户。 鑫域国际 项目位置： 居室类型：主力户型为四室两厅两卫和三室两厅两卫。 项目特点： 项目集酒店、写字楼、商业、公寓多种产品为一体； 该项目首次在邯郸推出酒店式公寓的产品，采用酒店式管理； 项目采用集中式中央空调，管家式服务。 融富中心 项目位置：滏河大街以东、果园路以南、北仓路以北、迎宾路以西。 项目规模: 总占地面积221亩，住宅总建筑