2008年上半年北京及亦庄房地产市场分析报告-84PPT选编.ppt

从轨道交通规划解读—— 　　亦庄轻轨途经丰台、朝阳、大兴、通州4个辖区和亦庄开发区，正线全长23.8公里。共设车站14座，分别是宋家庄、南四环、小红门、旧宫东、亦庄、商城、隆庆街、荣京街、荣昌街、同济南路、经海路、垡渠路、次渠和亦庄火车站，计划于2010年建成。 轨道交通的建成能在一定程度上将缩小亦庄与中心城区之间在时间和空间上的距离，从而使区域价值得到提升。 亦庄规划解读——亦庄新城规划解读 　　根据《亦庄新城规划》，到2010年人口规模控制在30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右。到2020年，人口规模控制在70万人，用地规模控制在100平方公里左右。 马驹桥居住组团 路东新区居住组团 核心居住组团 南部新区居住组团 本案 三羊居住组团 亦庄规划解读——人口规划解读 调控作用分析 供求关系决定价格，2005-2007年北京房地产市场在供求失衡、供小于求的市场背景下， 宏观调控的主导作用未能体现； 需要关注的是，随着2006-2007年土地市场的放量，以及2007年针对供求双方调控政策 的进一步深化，今后几年宏观调控的作用将会显现，供小于求的失衡局面将得到改善； 从2007年下半年开始，政府的调控改为对银行按揭贷款利率乘数的调整、银行利息和储 备金率的调整，市场反应明显； 90平米以下住宅市场分析 二 宏观走势分析 一 亦庄区域市场分析 三 70/90政策对小户型住宅市场影响分析 市场供求分析 世界发达国家的平均套型面积基本在90平方米左右（美国除外），亚洲主要国家人均居住建筑面积30平米以下。 世界各国住房平均每套建筑面积（㎡/套） ［对政策的理解——从国际居住标准角度衡量］ 70/90政策对小户型住宅市场影响分析 ［对政策的理解——从土地资源的稀缺性来衡量］ 70/90政策对小户型住宅市场影响分析 目前，可耕地的人均拥有量仅为世界平均值的1/3； 2005年全国人均住宅建筑面积已达26.11平方米； 建设中小套型住宅从用地节约性上来讲是十分必要的； 能够改善住房供应结构，解决中低收入阶层的居住需求； 70/90政策对小户型住宅市场影响分析 [对市场的影响] 1、2006-2007年土地市场放量，90/70用地供应量增加，意味着今后90平米以下的小户型将逐 渐成为市场主力； 2、70％的硬性标准，意味着小户型开发面临着同质化的风险； 3、“90/70”政策模式下，大户型供应紧俏格局预期以及大户型项目对于大宅概念的热力炒作 将使得部分改善型需求提前释放，大户型投资价值有被大幅拔高的可能。 4、随着90户型供给比例的提高，为避免同质化竞争的风险，追求户型功能升级将成为一种市场 趋势； 70/90政策对小户型住宅市场影响分析 市场供求分析 市场供求分析——供应 2006年“90/70”政策的出台，使得2006年一些待建项目重新改变规划，延误 了施工进度，一部分市场供应被压后至2008年。 “90/70”政策出台已经两年，两年间大量新上市土地项目也即将进入二级市场。 2008年起市场将会迎来中小户型供应高峰，朝阳、丰台将是中小户型的最主要 的供应区或。 过去两年间受“90/70”政策影响的土地供应主要集中在四环以外，其中朝阳、 丰台将是未来几年商品房集中放量的区域。 市场供求分析——需求 　　随着小户型供给比例的提高，市场可选择面将大为提高，不寻求一次性解决居 住，以满足眼前的居住需要为重点，待有条年时再寻求改善性居住的梯度置业需求 的观点将逐渐深入。 90平米以下住宅市场分析 二 宏观走势分析 一 亦庄区域市场分析 三 地域解读 规划解读 市场解读 亦庄地处大兴、朝阳、通州三区交界之处，位于京津塘高速公路的起点西侧，城市规划五环路南侧。 亦庄 亦庄 亦庄距南四环3.5公里，距南三环7公里，距 市中心天安门广场16.5公里。交通便利，距三环 分钟寺桥7公里，距国贸开车约25分钟，距首都机 场30分钟车程。 地理位置 [ 十年发展 气候初现 ] 1992年10月开始建设 一期规划15.8平方公里，含绿化带23.5平 方公里 1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区 1999年开发区的7.5平方公里，加挂中关村科技园区亦庄科技园区牌子 享受国家及经济技术开发区政策 享受中关村科技园区政策 2002年8月份国务院批准扩区24平方公里、总绿化面积达到46%以上 通过ISO14001环境管理体系认证 北京市唯一的经济技术开发区——BDA 产业情况——BDA发展历程 产业情况—— BDA区位交通 向京城，经过京津塘高速路与城市交通 的大动脉三环、四环、五环、六环连通。 距天安门16公里 距首都机场25公里