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关于沈阳市城区土地级别基准地价出让金标准使用有关问题的说明 　　一、关于土地级别范围说明和宗地土地级别的确认 　　1．土地级别范围说明分为文字说明和图件说明。图件说明可登陆市规划国土局网站查阅。 　　2．表1中各土地用途(业态、主要功能)土地级别参照商服用途级别确定；表2中各土地用途土地级别参照住宅用途级别确定；表3中各土地用途(业态、主要功能)土地级别参照工业用途级别确定。 　　3．表1中各用途(业态、主要功能)用地以道路为级别界限的(不含高架路、封闭路等道路两侧不可通达或通达困难的)，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。 　　二、关于基准地价内涵及设定条件 　　基准地价是指在城镇规划区范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。 　　1．价格表现形式： 　　基准地价标准以楼面价格表现的包括表2中所有用途和表1中除加油加气站用地、汽车4S店用地和殡葬用地外的所有用途(业态、主要功能)。 　　基准地价标准以地面价格表现的包括表3中所有土地用途和表1中加油加气站用地、汽车4S店用地和殡葬用地。 　　2．开发程度设定： 　　表2中住宅用途设定为“七通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供气、供热及宗地红线内场地平整。 　　表1中各土地用途(业态、主要功能)和表2中除住宅之外的其他用途设定为“六通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供热及宗地红线内场地平整。 　　表3中各土地用途(业态、主要功能)设定为“五通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整。 　　3．平均容积率设定： 　　表1和表2中各土地用途(业态、主要功能)基准地价标准1-3级平均容积率设定为3．0，4-6级平均容积率设定为2．0，7-9级平均容积率设定为1．5；表3中各土地用途(业态、主要功能)基准地价标准容积率设定为1．0。 　　4．土地使用年限： 　　商服用地土地使用年限为法定最高年限40年，住宅用地土地使用年限为法定最高年限70年，公共管理与公共服务用地、特殊用地、工矿仓储用地、交通运输用地土地使用年限为法定最高年限50年。 　　5．土地还原利率： 　　表1中各土地用途(业态、主要功能)还原利率为8．92%；表2中各土地用途还原利率为7．69%；表3中各土地用途(业态、主要功能)还原利率为6．44%。 　　6．基准地价的估价期日：2016年7月1日。 　　三、关于容积率修正 　　本次公布的基准地价标准为平均容积率对应的价格标准，其他容积率基准地价标准等于平均容积率价格标准乘以容积率修正系数。 　　表1中各土地用途(业态、主要功能)容积率修正系数按照商服用途容积率修正系数确定；表2中各土地用途容积率修正系数按照住宅用途容积率修正系数确定。 　　容积率超出修正系数表范围的，按表中最高容积率对应的修正系数确定；容积率在修正系数表范围内但表中没有修正系数的，修正系数采用相邻两个修正系数线性插值确定。以有偿方式供应土地评估地价时，表1和表2中各用途(业态、主要功能)用地三环内容积率低于2．0的，地价评估按2．0确定后，再按总价折算到对应容积率的楼面地价;三环外容积率低于1．5的，地价评估按1．5确定后，再按总价折算到对应容积率的楼面地价。 　　表3??各土地用途(业态、主要功能)不进行容积率修正。 　　四、关于期日修正 　　在使用基准地价系数修正法进行评估时，须进行期日修正，期日修正系数以季度为单位，季度地价指数以国土资源部公布的数据为准。其中表1中各土地用途(业态、主要功能)期日修正系数按照商服用途地价指数确定；表2中各土地用途期日修正系数按照住宅用途地价指数确定；表3中各土地用途(业态、主要功能)期日修正系数按照工业用途地价指数确定。 　　五、其他说明 评估方法中采用基准地价系数修正法测算地价时，应根据基准地价标准结合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算。 表3中各土地用途(业态、主要功能)测算地价不得低于国家规定的最低价标准。