2015年苏州金港首座酒店式公寓产品建议76页学案.pdf

产品打造建议方案 2015.12.11 零 首先，在本次企划建议之前 我们暂时清空现今已有的项目卖点 对本案的思考回到原点。 本案很难成为价格战的胜利者 ONE 本案难以照搬传统公寓项目 TWO 半装修交付的产品市场高风险 THREE 传统酒店式公寓主要诉求什么价值？  生态旅游度假型酒店式公寓？ × 显然项目附近环境、周边配套都不占有显著优势 销售高端CBD核心商务公寓？ × 本项目不具备区域核心商圈属性 主打区域内高性价比价格战？ 本案自持物业占比较高，项目成本已经高于周边竞品 × 站在市场层面的思考： 酒店式公寓的客群到底有哪些需求！ 1、硬件设施非奢侈、非豪华、但要体现品质、彰显一定的身份地位 2、不低于现有的居住品味 3、优质的商务生活环境，休闲度假生活环境。 “享受高品质商务生活” 1、成功商务人士的健康生命安全，得到全方位的保障 2、健康饮食的便利商务用餐空间，或舒适的度假休闲用餐空间 3、私人商务接待的规格及私密性 “绿色健康的安全保障” 1、商务生活配套的便利性、入住方便、生活快捷、有管理、有服务 2、工作、休息空间转换的便利性（核心商圈、交通便利） 3、商务通讯设备的保障性 “便捷高效的工作环境” 1、中国所有的购买地产产品的群体中，数据显示70%以上是带有投资增值意识 2、好的地段、性价比较高的价格、优质的后期物业管理 3、总价金额范围较小的投资产品（相对风险较小、租售灵活）“性价比高的投资产品” 带着问题及思考我们看看苏州市场 壹 宏观市场分析 政策分析 ? 2015年内5次双降，贷款利率创10年新低 6.15%直降至4.9% ? 3月30日央行宣布二套房???首付可低至四成，二套房首付三成 ? 3月30日，购买2年以上普通住房销售免征营业税 ? 政策进一步降低了公积金贷款门槛 ? 降低首付款比例。职工首次使用公积金贷款购买自住住房的，首 付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。即将原来首付款比例 不低于住房总价20%的适用对象，从购买90平方米以下新建住房， 扩大至购买所有自主住房。 苏州地价上涨促使房价上涨 6月，天房集团12760元/㎡的楼面价刷新狮山地价； 7月，海亮强势入驻园区，创造湖东15992元/㎡的新高楼面价。 园区湖东楼盘涨价、封盘成风，单价涨1000、2000已不算稀奇。 8月，中锐、龙湖再刷区域新高！绿地、中锐、中粮加注相城逆袭。 9月29日，天房集团力压群雄，连斩古城四宗稀缺地块，并以 31004 元/㎡的超高楼面价拿下单价地王。 11月24日的网上土拍再将苏州几大板块推向房价高地，吴中新地 王出 炉，15864元/㎡刷新纪录。 中海、金辉首进高铁新城，楼面价破8k；中锐正荣弘阳抢滩高新区 浒 墅关现7字头楼面价…… 苏州11月房价涨幅位列全国第一 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100 个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年 11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格 为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅 较上月扩大0.16个百分点。苏州11月房价涨 幅最高，达2.81%，位列全国第一。 高端产品价格上涨，库存售罄；中低产品端维持原状，价格