20141207_唐山_钢城春邑项目初步沟通方案选编.pptx

钢城春邑项目初次沟通报告 世联行 唐山钢城春邑项目组 二零一四年十二月 谨呈：唐钢房地产开发集团 世联的理解 1 对企业战略的理解 对项目的理解 核心问题聚焦 对企业战略的理解 建设最具竞争力的钢铁企业。 做精主业、做大非钢、适度多元、持续创新。 地产板块做大做强，将项目打造为继钢城水岸之后，唐钢地产又一标杆项目，树立地产品牌。 企业战略 企业发展 基于以上战略及企业发展，项目愿景为： 打造东部最具竞争力的明星楼盘 对项目的理解 唐山房产市场片区情况 本案位于唐山市东部片区，为老城工业区，区域居住氛围不强，显性价值不明显。 地块指标 详情 占地面积 152669.75㎡ 建筑面积 589082.93㎡ 容积率 2.99 绿化率 37.2% 建筑限高 80m 建筑密度 16.73% 商业比 9.89% 总户数 4146 优势： 项目位于主主干道新华道与滨河路交叉口，北侧为钢厂道，东侧为棉纺路，正对唐钢大门。 距离路北区政府1.6公里，驾车3分钟。 1公里范围内学校、商业、公园齐全，且拥有唐山客运枢纽：唐山东客站，2分钟城市转换。 劣势： 项目距厂房较近，区域环境差。 楼栋排布较散，非正南正北标准朝向。 本案为60万方近郊大盘，地处新华道上东部延伸段，1公里内配套较齐全，但区域价值不突出。 钢厂道 新华道 棉纺路 滨河路 项目鸟瞰图 对项目的理解 户型统计表 户型 一居 二居 三居 合计　 面积区间 58㎡ 76-80㎡ 83-90㎡ 95-99㎡ 109-114㎡ 122㎡ 130-138㎡ —— 套数 135 189 254 2925 243 162 238 4146 占比 3.26% 4.56% 6.13% 70.55% 5.86% 3.91% 5.74% 100.00% 钢城春邑一期待售产品情况 变量 产品 楼栋/户型　　 标准层户型 套数合计 面积合计 一居 二居 三居 58 76 83 96 98 99 101 109 114 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 总套数 高层 毛坯 15# 0 0 0 0 0 108 108 0 0 216 21600 16# 27 0 27 108 27 27 0 0 27 243 22572 17# 0 0 0 0 0 108 108 0 0 216 21600 18# 0 108 0 0 0 0 0 108 0 216 19980 合计 27 108 27 108 27 243 216 108 27 891 85752 项目产品以95-99㎡两居刚改户型为主，面积段属于唐山市主流户型。但一期中包含101-109㎡大二居式纯改善型户型，产品较其它项目偏大，舒适性较高，需要吸引更多中高端人群的眼光。 项目以95-99㎡两居产品为主，与市场供应的同类产品相比，面积偏大，但舒适度提高。 对项目的理解 核心价值体系梳理（FAB模型分析) 定义FAB F（Features/fact） 项目本身的特性/属性 本项目 老城工业区；主干道之上；紧邻唐钢；生活配套较齐备；周边公园景观；近郊刚需改善大盘；国企开发；产品舒适度高；一轴四带四公园园林 A (Advantages） 相对于竞争对手的优势 本项目 1、国企品质 2、60万方景观大盘 3、产品户型偏大，舒适度提高 B (Benefit/value） 项目带给用户的利益/价值 本项目 60万方大盘，居住氛围；——居住氛围 国企开发，品质保证；——质量、工期 舒适度提升；——居住感受 小结： 【核心价值一】 国企开发品质保证 【核心价值二】 60万方大盘 【核心价值三】 公园景观资源优势 对项目的理解 核心问题聚焦 一、大盘开发战略模式？ 二、唐钢地产品牌如何落地？ 三、明星楼盘如何打造? 大盘开发战略模式 2 大盘开发模式及案例研究 案例研究 差异化战略 大盘开发模式研究 根据对大盘的操作和总结，我们将大盘的开发的战略选择归纳为以下三大模式： 实施差异化战略考虑 企业自身资源 地块自身属性 产品设计能力 营销推广能力 实施成本领先战略考虑 企业的产品生产能力 企业的财务运营状况 实施集中化战略考虑 项目所在区域是否存在足够大的市场 这个市场的竞争程度如何 项目简介 万科城位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业园区内。 具备良好的产业基础支撑。 交通正在逐步改善，自驾车通过梅观高速可在15分钟内到达市中心。 战略选择 锁定市场，以多种产品组合为竞争基础实施集中化战略 案例研究 项目规划图 集中化战略——深圳万科城 项目简介 唐诗里总用地面积11万平方米，规划总建筑面积约40万平米。 引入了一站式教育配套社区，社区高级幼儿园。70号小学、龙泉中学。 战略选择 倚靠名校，以教育为核心实施差异化战略，弥补项目入市期项目其它方面的劣势 差异化战略—