201408湖南洞口-楴燃汇金中心商业部分营销招商简案79页选编.ppt

招商思路 主力店先行再全面招商 考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定”先确定主力店，再全面招商”的基本策略。其中，针对本项目每层先确定一个主力商家，借助主力商家的优势进行后期全面招商。 明确项目经营主题和品牌形象，注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象，达到主题统一、业态复合、同业差异、异业互补的目的。同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。 招商思路 同业差异异业互补 招商思路 高开低走实行免租政策 　　租金的高低直接体现商场的价值、档次及品质。在市场启动阶段，租金应高开低走，即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来降低实际租金水平。 　　根据市场规律，集中式商业在没有免租期的情况下招商只能完成30%左右，商铺没有增值收益；带免租的操作模式招商可达到70%以上，大量商家的入驻能够使商场快速做旺。 招商思路 形象先行造市先造势 　　主力商家招商期利用项目围挡建立招商品牌形象，树立主力品牌入驻和项目形象定位，增加商户吸引力。 　　从进入全面招商工作开始，要进行招商形象推广，造势先造市。作为洞口县首个一站式购物中心，必须塑造本项目高端时尚的市场形象，以引起市场关注，树立市场形象标杆，降低招商难度。通过势的建立，建立项目在洞口县的商业地位。 招商思路 为客户量身定做全面解决方案 　　根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们制定量身定做的解决方案，对大户进行优惠、小户进行扶持；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善。 招商思路 招商进度、质量、费用统一控制 　　为把招商计划落到实处，达到多、快、好、省的目标。在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。 　　采用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家进行挑选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行统一安排、科学分配。 招商思路 整体策略 2 3 租金测算 品牌落位 第四部分 1 ４ 招商推广 招商思路 商业项目的价值是通过租金收益实现的，租金测算应根据项目的投资计划，计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场的租金水平，并综合考虑项目经营策略。 租金测算通常会采用几种形式、多维度进行同步比对，最终得出一个较为准确、合理的结果。目前主要采用的方式有：项目指标测算法、市场比较法、商家反馈法。 租金水平测算 招商思路 项目指标测算法：根据项目资金的投入、比照行业平均投资回报率，测算出项目整体租金收益指标。此指标只作为长远收益的参考，不直接作为硬性标准进行使用。 市场比较法：通过调研，取得项目所在城市或同等级别城市3个可比项目的租金水平作为样本，并结合项目本身特点测算出租金水平。此种方法能较充分的说明市场现有商家的租金承受水平，因此最具参考价值。 商家反馈法：有针对性地对目标商家开展洽谈摸底，分析不同商家的营业额及租金承受水平，结合项目本身特点预估租金水平。 租金测算方法 招商思路 本案租金水平将在招商正式启动前综合此三种方法测算，并递交专案。 招商思路 整体策略 2 3 租金测算 品牌落位 第四部分 1 ４ 招商推广 招商思路 招商思路 品牌落位有五大原则 符合定位 可执行 产品适销 遵循品类规划 协调性 品牌落位 　　品牌落位是招商管理的关键环节，将既定的项目定位通过品牌落位规划和执行来实现。科学、精准、符合定位的品牌落位，能够提高品牌的经营业绩，有效达成项目的租金收益目标。 招商思路 　　品牌正式落位时，要对商家资源进行摸底，了解清楚各品牌的经营情况。同时，考察经销商的经营管理能力，具体按以下方法进行落位： 　　品牌优先：好位置落位好品牌。 　　高租优先：租金承受力强的品牌先落位。 　　间隔落位：新品牌要与知名品牌穿插，促进新品牌尽快融入市场。 　　规模适度：根据品牌经营需要与项目实际情况，提供合适落位面积。 品牌落位操作方法 招商思路 整体策略 2 3 租金测算 品牌落位 第四部分 1 ４ 招商推广 招商思路 14年10月-12月 15年1月-5月 15年6月-15年7月 15年8月-9月 招商预热期 招商启动期 招商收官期 60% 70% 80% 招商启动 开业 招商强势期 预计签约率： ６月底 ７月底 ９月底 主力店签约 招商发布会 集中签约会 开业 正式开业时间：暂定于2015年10月1日 营销事件 招商思路 招商工作内容 市场调研分析，广告媒体选择 主力店访谈；业态配置组合建议；租金测算 第一阶段：招商预热期 推广时间：3个月 推广主题：