2014年宁波镇海万K城项目营销推广报告71p选编.pptxVIP

万科城2014年营销推广 目录 一、市场环境 二、客户分析 三、目标分解 四、执行总纲 【市场环境——整体】 传南京房产税7月开征，房管局局长称消息不实 消息称杭州地税已接房产税试点通知，国税总局表示暂未出台有关房产税试点通知 2013年上海系列蓝皮书：尽早开征存量房“房产税” 地产调控新方向：年底联网明年开征房产税，三套四套征重税 房产税试点扩容已提上日程，今年有望新增数个城市，传预计针对增量 传房产税全面开征尚在调研，试点扩容以地方自愿为主 贾康：出台房产税政策迫在眉睫，主要针对高端人群 住建部官员：房产税不急于扩围，限购仍是第一选择 房产税试点扩围方案报至中央，存量房拟纳入 传南京开征房产税概率达9成 行业要闻：北京地税否认上报过房产税试点方案 试点近3年起征点两次上调，重庆房产税面临修改 发改委：今年扩围房产税试点，明年出台个人境外投资政策 上海今年预征27亿房产税 重庆财政局官员：房产税定位目前依然侧重调控房价 国税总局：研究扩大个人住房房产税改革试点范围 3月19日 4月23日 5月6日 6月14日 5月12日 5月28日 6月1日 5月21日 6月2日 5月20日 5月24日 5月21日 6月20日 7月5日 7月13日 7月16日 房产税全国范围征收是未来的趋势，但当前房产税的推进比较谨慎。 当前政策环境 房产税试点扩围的声音再度响起。有消息称，有关部门将组织第二轮房产税技术培训。 9月25日 传广州深圳已制订试点方案 11月23日 贷款利率市场化 短期而言 由于房贷利率7折下限并没有放开，对房地产市场影响不大 长期而言 银行贷款与其它渠道的资金竞争，龙头房企议价能力提升，融资成本会下降 中国人民银行：自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，继续严格执行差别化的住房信贷政策。 贷款利率市场变化短期内对房地产市场影响不大；但从长远来看，有利于行业集中度的提升。 当前金融环境 【市场环境——整体】 当前政策动态 深京沪杭四地政策的先后落地，预示更多房价过热城市的政策将再度收紧，未来仍以稳定房价为主。 【市场环境——整体】 2012年前4个月总供应2.8万方，成交量从年初稳步上升。2012年供小于求，市场谨慎放量，也去化了11年的部分存量； 2013年1-11月较2012年同期供应面积上升9.7%，其中9-11月三个月供应面积193.8万㎡，占1-11月总供应量的57%； 2013年虽供应量增长较高，但目前1-11月成交面积基本于2012年持平。 备注：数据截止2013年11月30日 时间 供应量 （万㎡） 成交量（万㎡） 2012年 309.47 253.14 2013年1-11月 339.49 255.21 2012-2013年11月宁波市六区整体供求 2013年1-11月成交于2012年较为持平，但整体仍供大于求，同时库存进一步扩大。 整体市场供求 【市场环境——整体】 2013年初市场在经过了疯狂的3月之后，4-9月成交量虽略有下降，但基本稳定1500-1600套，其中7月主要受东方一品和金域国际影响，成交上涨； 9-11月成交量受市场供应量井喷而成交上涨明显，开盘项目多为低价、地段占优的优质项目，如中海国际社区、青林湾、海外滩和风格尚品等。 2012-2013年11月宁波市六区整体市场量价走势 除金九银十多为低价或优质项目开盘表现抢眼外， 2013年整体量价表现较为平稳 。 整体市场走势 备注：数据截止2013.11.30 【市场环境——整体】 70㎡以下 70-90㎡ 90-120㎡ 120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180-200㎡ 200㎡以上 合计 海曙区 87 283 188 167 28 202 41 56 1052 江东区 18 13 11 3 0 3 2 48 98 东部新城 7 49 88 234 45 226 99 99 847 科技园区 12 148 64 170 130 60 27 113 724 江北区 0 281 256 147 208 25 16 100 1033 江北北区 19 116 363 209 2 62 50 155 976 鄞州中心区 44 814 1459 999 174 259 151 286 4186 城西 46 804 986 684 50 5 5 61 2641 东钱湖 2 0 0 0 0 5 0 116 123 镇海区 124 533 950 1141 163 83 35 95 3124 合计 386 3362 4932 3935 835 991 436 1181 16058 备注：数据截止2013年11月30日，不包含北仑以及鄞州郊区乡镇 2013年