2015南京远洋绿地云峰公馆全案营销策略汇报150p选编.pptx

江宁之心，再起东山 远洋绿地云峰公馆，唤醒江宁老城心 远洋绿地云峰公馆全案营销策略　南京思源　2015.5 指羽依何，高栖梧桐。 颉颃应木，婉转蛇龙。 我虽异迹，及尔齐踪。 思乐神崖，悟言机锋。 ” “ 谢安曾于东山棋墅中遥控指挥取得了淝水之战的胜利，因而自那之后，古往今来歌咏东山的诗便很多。唐、宋时代的如李白、白居易、王安石、苏轼、辛弃疾等大诗人，都曾写下了歌咏东山的诗。 诗中的“神崖”，即指东山。“思乐神崖”，表明了谢安对东山这方圣土由衷的喜爱之情。 东山之始，东晋贤风 谢安 老江宁人生活居住区 东山片区作为江宁成熟度最高的片区之一，发展起步比较早，片区内社区房龄多在10年以上，是正真意义上老江宁人的生活居住区。 江宁中心，繁华所在 东山是江宁区委、区政府所在地， 是江宁区政治、经济、文化中心。 东山区位优势明显，毗邻亚洲最大的铁路站南京南站，京沪高铁、宁杭城际铁路在这里交织，地铁一号南延线穿境而过，地铁三号线正在建设。区域内绕越公路、宁杭高速、东麒路、纬七路等高等级公路形成快捷公路网，伴随着江宁万达的入驻，区域影响力再度升级。 南京南站 地铁 江宁万达 影响力弱， 新盘稀少 东山片区内新晋住区较少，且品牌、品质参差不齐，区域内存在大量品质置业需求无法满足。 往日的辉煌：地位不再 今日的发展：无法满足 从古至今，东山作为江宁的绝对中心，如今已不再复往日辉煌，对比城市的飞速发展，片区的房产现状更是显得格格不入。 此刻，我们需要一个让老江宁人留下来的理由！ 东山再起！当东山幸会远洋绿地！ 强强联手！让东山拉起远洋的风帆！ 我们是什么？ 市场竞争方向在哪儿？ 目标客群是谁？ 营销目标如何顺利完成？ 目录 WHAT 我们是什么？ 市场竞争方向在哪儿？ 目标客群是谁？ 营销目标如何顺利完成？ 目录 本体价值分析 地段价值： 江宁最具居住属性区域，土地供应稀缺 规划：隶属于江宁东山副城东部老城片区。 为传统居住片区，毗邻科学园产业片区及中心商务集聚区，受产业及商贸利好的影响，区位佳，潜力大。 区位：地块位于城市近郊板块 距离江宁区政府3KM，百家湖6KM，九龙湖7.2KM； 距离南京南站7.5KM，新街口12.7KM。 备注：地铁7号线预计2019年通车 江宁区中医院 江宁区第二人民医院 邮政储蓄 建行 交行 工行 邮储 光大银行 华夏银行 农行 上元小学 上元中学 广发银行 天景山成长幼儿园 江宁万达广场 上元小学、上元中学、天景山成长幼儿园等 东山商圈 配套价值： 坐享东山商圈醇熟配套，囊括一切生活所需 交通价值： 地铁、路网多元交通出行，便捷通达全市 高速路：宁杭高速，绕城高速，连通主城 主干道：天元东路、宏运大道-天印大道、双龙大道 地铁1号线（已开通）：距离龙眠大道站（1.8KM）； 距离地铁7号线（预计2019年底通车）：文靖路站（1.4KM） 101、18路、19路、20路，东周线，金湖线等 道路交通 地铁轻轨 公交路线 龙眠大道站 1.8KM 1.4KM WHERE 我们是什么？ 市场竞争方向在哪儿？ 目标客群是谁？ 营销目标如何顺利完成？ 目录 竞争市场研判 南京供销态势：政策利好刺激，出清周期呈趋势性回落，价格长期处于盘整区 2014全市上市1091万㎡，成交784万㎡，供求结构逆转；当前随着政策利好的逐步释放，库存及出清周期出现趋势性回落，当前库存55010套，出清周期9.5个月，价格处于盘整区。 14年全市上市1091万㎡，成交784万㎡，13年全市上市949万㎡，成交980万㎡；14年南京楼市出现翘尾。 当前南京库存为55010套（截止4.30），出清周期（库存/近六个月平均销量）为9.5个月，处于价格盘整区。 数据来源：网上房地产，不含高淳溧水（下同） 涨价区 盘整区 降价区 南京供销结构：80-144㎡首置首改仍为市场主流，80-100㎡需求最稳定 2013-2014年，供销主力一致，80-100㎡面积段为供销主力，120-144㎡和100-120㎡次之； 2014年市场遇冷，供求逆转，100-144㎡面积段供求失衡严重，80-100㎡面积段需求稳定度最高。 供销比0.98 供销比1.35 供销比0.93 供销比1.48 供销比0.86 供销比1.53 备注：供销比=供应面积/销售面积，0.9-1.1表示供求均衡；0.9表示供应短缺；1.1表示供应过剩 近期市场表现：“银四”翘尾，五一发力，政策效应带动楼市明显回暖 近三周（4.13-5.3）全市共认购住宅6281套，日均认购299套，成交4306套，日均成交209套，环比之前涨幅明显，尤其是五一期间，认购1209套，突破历史新高。 江宁供销态势：供求均衡，价格处于涨价与盘整区过渡 2014江宁上市209万㎡，成交193万㎡，供求结构稳定；同时随