济南市旧村改造工程剖析.doc

济南市旧村改造工程分析一、 概述 　　旧村改造工程在济南市分布区域广泛、市场供应量较大；受房地产市场近年来较为火爆及经济发展等因素的影响，位于城市边缘的自然村和各办事处纷纷动工开发建设旧村改造工程。据相关统计济南市旧村改造工程总的建筑面积约在800—1000万平方米之间，由于各个行政区内均有大量的旧村改造项目，以下我们按照行政区域来分析济南市旧村改造项目；以下分析包括在售和已经入住的旧村改造项目。 　　1、历下区旧村改造项目 　　供应量： 　　历下区旧村改造项目如下所示： 　　荆山村旧村改造项目由山东黄金绿苑房地产公司投资建设，全部用于荆山村村民的拆迁安置。目前该项目的土地手续日渐完善，土地出让金也已缴纳，正按遗留问题的处理办法办理土地证。 　　2002年，因经十东路拓宽改造，拆迁石河岭村73户村民的住宅，占该村住宅用地的50%。由于该村资金短缺，无力安置被拆迁的村民，为了妥善安置被拆迁的73户村民，根据有关文件指示，该村和山东华阳置业有限公司签署协议，在该村西部占用集体土地约5亩，建设了4幢、约15000平方米楼房，部分用于安置73户村民，部分用于山东华阳置业有限公司开发。2005年5月20日，市政府“济政【2005】20号文件”，将该村建设用地作为济南市第67批次城镇建设用地，上报省国土资源厅审批。 　　2002年出于燕山立交桥和经十东路拓宽改造工程的需要，拆除了窑头村的村办企业和村民住宅共计10万余平方米。2002年11月26日，济南市建委、济南市国土资源局批复该村建设村民安置楼。2004年2月27日，济南市发展计划委员会批准了该村旧村改造的立项；2004年7月11日，济南市规划局批准了该村村民安置楼的建设工程设计方案。该项目当时未办理建设用地手续，现正申报办理中。 　　2004年由于工业南路拓宽改造，拆迁丁家村村民160户。为了妥善安置被拆迁的160户村民，在丁家村北部占用集体土地约42亩，建设村民安置楼7万平方米，全部用于安置160户村民。由于当时急需安置被拆迁村民，该建设工程的规划、土地等有关手续未办理，现正在申报办理中。 　　历下区旧村改造项目总的建筑面积约在68万平方米左右，是所有行政区中旧村改造供应量较少的一个区。历下区边缘的自然村较少同时也是济南市房地产市场比较活跃的区域之一，随着城市化进程的不断发展以及东部区域道路的拓宽升级改造，上述六个自然村被整体拆迁或部分改造，历下区的旧村改造项目由此产生，据实地调研发现，上述几个项目主要是用于原地回迁的居民用房，部分对外发售，基本上都在政府部门登记备案、各种相关手续正在办理中，并且得到历下区政府的大力支持。各项目直线距离不远、分布比较集中且立项时间多在2000年以后。 　　价格分析： 　　数据来源：实地调研以及市发改委公示 　　历下区的各旧改项目基本上已经入住，投入使用的时间较早，加之各项目绝大部分面积用于回迁户基本不对外发售，因此区域的销售价格只能从二手市场着手。 根据实地调研结果得知此区域旧改项目的销售价格区间约在2000—3000元/平方米之间。但是由于各项目的土地性质属于集体性质用地，消费者购买房屋后无法办理过户手续，只能通过公正等手段来维护自己的权益。历下区的销售价格早济南市旧村改造项目中属于上游价位， 　　2、槐荫区旧村改造项目 　　供应量： 　　槐荫区位于济南主城区西部，下辖12个街道办事处和2个镇、74个居民委员94个村民委员会；辖区面积多属城乡结合部或者郊区，随着经济的发展和主城区面积的扩大，槐荫区下辖的区域只有为数不多的几个街办没有旧村改造项目，整个区的旧村改造项目总的建筑面积约在360万平方米左右，从某种意义上说济南市旧村改造工程总量的30%分布在槐荫区。 　　价格分析： 　　经过实地调研我们选取以下在售的项目作为样本来分析槐荫区旧村改造项目的销售价格。 槐荫区旧改项目的位置都很偏僻，加之西部区域在城市居民心理的认知度较差，整个槐荫区的生活配套及氛围不成熟；因此上述旧改项目的销售价格范围区间在1000—1500元/平方米之间；从济南市在售旧改项目的分布上来看，槐荫区居于首位。 　　3、天桥区旧村改造 　　供应量： 　　天桥区旧村改造工程大致有以下三种类型： 第一种情况，是村委会和开发商合作，联建、联营。 村委会出地，开发商出钱，竣工后双方利益分成。 　　第二种情况，是村委会把土地直接卖给开发商，由开发商自行开发。 　　第三种情况，是村委会自己开发。 　　上述第三种情况在2000年以前比较常见；天桥区目前已经形成一定规模的且已入住的旧改项目主要集中在北园路以北，小清河以南的区域，区域内的绝大部分项目都是村委会自己开发建设的，总的建筑面积约在170万平方米左右，是天