不通过房屋中介完成2手房购买.doc

不通过房屋中介完成二手房购买，需走好十步，基本流程如下： 查册——签三方约——签件、送银行审批——贷款申请成功——业主报税——交易递件——完税过户——领取《房地产权证》——办理抵押登记——银行放款一、查册查册有两种方式：（1）业主须提供房产证的登记字号交由中介方代查。（2）业主本人持房产证和身份证原件到房管局提交申请。律师提醒：签约前查册是为了让您初步了解该房屋的登记情况（如产权人、地址、面积等情况、有没有抵押、有没有被查封或被规划等信息）以及能否正常交易，以保障买方的切身权益。二、签定房屋买卖合同买卖双方及中介方协商后，在签约时期明确填写好交易要求，例如房款的支付方式、交楼标准、交楼时间等，避免产生误会，免除纠纷。律师提醒：合同中应说明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的时候，还需签订有关的补充协议，一定要有细节性的明确约定。三、签件、送银行审批买卖双方需备齐签件所需资料到银行签贷款合同。卖家需要准备资料为：（1） 产权证原件及复印件；（2）卖方身份证、户口簿原件及复印件，若有共有人则需提供共有人的身份证、户口簿原件及复印件；（3）若卖方已婚，其配偶需签署同意出售房产的声明并尽可能提供结婚证、配偶身份证、户口簿原件及复印件，若确实无法提供本偶的有关情况，卖方至少应提供配偶身份证复印件且出具具结书。（4）若卖方未婚，则提供未婚证明。（5） 活期存折复印件。买家需提供的资料：（1）身份证、户口簿原件及复印件，若有多人联合申请则需提供其他申请人的身份证、户口簿原件及复印件；港澳人士提供回乡证或出入境证，外籍人士提供护照。（2）若买方已婚，需提供结婚证，配偶身份证，户口簿原件及复印件；若买方未婚，则提供未婚证明。（3）经济收入证明原件及复印件。包括单位开具的月收入证明（一般不低于月还款额的150%）、贷款额20%以上的存款证明、有价证券、缴交个人所得税的税单；（4） 30%或以上的首期款证明（收据）。（5） 活期存折复印件。律师提醒：该物业必须有房产证、产权清晰且为混合结构或框架结构（楼龄超过二十年不受理）。四、贷款申请成功买家向按揭人员查询银行审批贷款金额、年限、月供款额的相关信息。律师提醒：批贷银行一般可提供同意贷款确认书（俗称：同贷书）五、业主报税所报税额应按合同上的真实成交价格申报。律师提醒：依法纳税是每个公民应尽的义务，不管是个人还是企业、团体，都应切实履行自身责任，如实申报纳税，千万不要贪小便宜而做出偷税、漏税或瞒税等违法行为。六、交易递件若买卖双方亲自前往房管局办理，须持房地产证、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明。务必根据相约的时间提前到达，房管局凭号办理，仅记过号不等。2.如果您没有时间前去办理，建议签署委托书予代办机构代为递交。律师提醒：1.?房管局拿号须出示房产证原件。2.?前往房管局办理递件前需清楚该办公时间。七、完税过户根据房管部门核准的交税金额交税。先交税费，才能凭税费发票办理过户手续。税费如下：--买方税费为：1.?印花税=评估价×0.05%2.?交易管理费=3元/平方米3.?契税=评估价×3%4.?登记费=50元/证（每多一个共有人多10元）5.?贴证印花=5元/证6.?个人转让普通居住用房，目前暂不需缴纳土地增值税。--卖方税费为：1.?印花税=评估价×0.05%；2.?交易管理费=3元/平方米；3.?营业税=成交价×5.5%（出证未满5年、出证已满5年但不能提供购房发票）或营业税=本次销售利润×5.5%（出证已满5年，可提供原购房发票）；4.?个人所得税=成交价×1.5%（入住未满5年，已满5年可免征）；5.?土地出让金=基准地价×3%（已缴可免征）；6.?土地出让金契税=土地出让金×3%（已缴土地出让金可免征）；7.?土地增值税（此为非普通居住用房的二手楼交易税费，仅供参考）律师提醒：1.?1.缴纳税费分为现金和银行卡两种支付方式，具体交易方式以各交易中心为准。建议提前了解交易方式，以加快交费的速度。2.?2.如无特殊约定，此时可进行物业交接。八、领新《房地产权证》若没有委托取证，请买方亲持受理回执和身份证原件，前往房管部门领取房产证。律师提醒：务必核对清楚新证上的内容（如产权人名，身份证号码、地址等）。九、办理抵押登记房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。律师提醒：按揭付款须由房管部门归档后方能办理抵押登记，登记后房地产证备注栏有“贷款银行”名称。十、银行放款银行根据审批约定，将房款打进买方或卖方指定的银行帐号中。律师提醒：1.?业主到银行打簿确认放款金额。2.?买家可取回合同