2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习{21).docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 考试要求 1．熟悉成本法的含义； 2．熟悉成本法的理论依据； 3．掌握成本法适用的估价对象和条件； 4．熟悉成本法估价的操作步骤； 5．掌握房地产价格构成； 6．掌握成本法的基本公式； 7．熟悉重新购建价格的含义； 8．熟悉重新购建价格的求取思路； 9．掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 10．掌握建筑物重新购建价格的求取方法； 11．掌握建筑物折旧的求取； 12．了解房屋完损等级评定的有关规定； 13．熟悉房屋折旧的有关规定。 二、内容讲解 第七章　成本法及其运用 第四节　重新购建价格的求取 四、建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物重??购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格或者房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。 求取建筑物重新购建价格的具体方法，根据求取其中的建筑安装工程费的方法来区分，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。 （一）单位比较法 单位比较法（comparative—unitmethod）是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）作为比较单位，然后调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新购建价格的方法。 单位比较法实质上是一种市场法。其中的处理包括：①把可比实例建筑物实际而可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费；②把可比实例建筑物在其建造时的建筑安装工程费，调整为估价时点时的建筑安装工程费；③根据可比实例建筑物与估价对象建筑物在对单位建筑安装工程费有影响的建筑规模、建筑设备、装饰装修等方面的差异，对单位建筑安装工程费进行调整，即可得到估价对象建筑物的单位建筑安装工程费。单位比较法较为简单、实用，因此被广泛使用，但这种方法比较粗略。单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。来源：建设工程教育网 单位面积法（square—footmethod）是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要适用于同一类型的建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。 ［例8-2］某幢房屋的建筑面积为300㎡，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。 ［解］设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下， （1）建筑安装工程费＝1200（元/㎡） （2）专业费用＝1200×8%＝96（元/㎡） （3）管理费用＝（1200＋96）×3%＝38．88（元/㎡） （4）销售费用＝VB×4%＝0．04VB（元/㎡） （5）投资利息＝（1200＋96＋38．88＋0．04VB）×［（1＋6%）0．25－1］＝19．59＋0．0006VB（元/㎡） （6）销售税费：VB×6%＝0．06VB（元/㎡）来源：建设工程教育网 （7）开发利润＝（1200＋96＋38．88＋0．04VB＋19．59＋0．0006VB）×15%＝203．17＋0．0061VB（元/㎡） （8）VB＝1200＋96＋38．88＋0．04VB＋19．59＋0．0006VB＋0．06VB＋203．17＋0．0061VB VB＝l743．69（元/㎡） 重新购建总价＝1743．69×300＝52．31（万元） 单位体积法（cubic—foot method）与单位面积法相似，是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位体积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要适用于同一类型的建筑物的单位体积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如储油罐、地下油库等。 （二）分部分项法 分部分项法（unit—in—place method）是先假设将估价对象建