2015年安徽芜湖县东湖望族项目营销方案100页选编.ppt

运营力 商业街运营成功：有助于后期房源去化，有助于提升开发商品牌价值，有助于提升待开发物业价值…… 目前本地块商铺总计99套商业；其中外街：37套，内街：54套，3F：8套； 其中：外街销售7套，自营2套， 内街销售28套，自营客户约12-15户； 本项目2015年5月30日交房在即，从商业地产经营角度看商业交房出现持续空关现象，将会严重影响市场投资信心，导致项目滞销； 且市场竞品项目出租率不高，约为57.3%；市场商业供应量过大； 建议：本项目于2015年6月推行招商政策，采用相应减免租金方式吸纳客户，抢占市场经营户份额。 竞品商业项目租金情况 项目 属性 租金 城南农贸市场（保沙路门面） 外街 约28元/㎡/月 湾沚一号 外街 约28元/㎡/月 内街 约9.7元/㎡/月 顶层 约10元/㎡/月 世纪广场 街区 约23元/㎡/月 湾新路公园城邦 沿街 约28元/㎡/月 运营力 租金建议 1、本案处于市场培育期，建议租金参考竞品项目略作下浮； 2、考虑到招商速度，建议采用减免租金的方式吸引商户； 3、租金减免方式：租一年减免2个月，租两年减免半年租金，租3年减免一年租金； 4、租赁保证金：100平以下0.5-1万元、100平以上1-3万元，备注：3F外街15-20万（免租），内街5万（免租的）。 5、租金收取方式：（1）租期1年的签订协议时足额支付；（2）租期2年的签订协议时支付1年租金，11个月后支付剩余租金；（3）签订协议前支付半年租金，5个月后支付半年租金，再过5个月付清后面租金。 本案租金建议 项目 属性 租金区间 平均实收租金 本案实收租金 外街 约20-30元/㎡/月 30元/㎡/月 内街 约10-15元/㎡/月 15元/㎡/月 三楼 约0-12元/㎡/月 9元/㎡/月 运营力 租金建议 租金建议 目前可租赁商铺： 顶层： 租赁面积5044.69㎡，预计租金1115680元（租期三年，免租一年），月租金9.2元/㎡/月； 内街： 租赁面积2835.63㎡，预计租金1026158元（租期三年，免租一年），月租金15.2元/㎡/月； 外街： 租赁面积3802.12㎡，预计租金2842991元（租期三年，免租一年），月租金31.3元/㎡/月； 合计：可租赁面积11682.44㎡，预计租金4984834元（租期三年，免租一年），月租金17.8元/㎡/月。 招商业态划分 水果超市便利店，美容美发 餐饮超市 蛋糕店 药房、美容美发、汽车美容、物流…… 土特产、餐饮 餐饮、通讯、家纺、金融 特色小吃、生活百货、时尚女装 时尚女装、床上用品、母婴用品 潮流饰品、美容美甲 酒吧、西餐厅、茶座 餐饮、小吃、生活百货 1F业态建议 运营力 快捷酒店、酒吧、茶餐厅、洗浴…… 品牌餐饮 餐饮、KTV、娱乐 会所、火锅…… 培训、咖啡馆 3F业态建议 运营力 6月 7月 8月 9月 启动招商，线上线下媒体铺排，意向登记。 对登记的商户进行摸底；收取商铺租赁意向金。签订租赁协议。 对剩余铺位进行招商。 主力商户签约仪式。 九月底十月初“星光大道”试营业。 运营力 运营执行 销售力 模式 售后返租 返租+回购 直接销售 带租约销售 操作特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等； 发展商一次性返数年租金降低首付； 返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报. 在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为3~10年. 直接推出销售，不提供任何附加价值及服务 商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品原因、地段原因等）由开发商进行前期招商，出售时带租约进行销售 收益方式 销售收入 销售收入 销售收入 销售收入 优势分析 快速销售、回笼资金 分割灵活，客户层面广 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感 增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度. 开发商无商业运营压力； 操作简单 增强客户对项目购买的信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度 劣势分析 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制 投资客户对回购的关注转为并品牌的关注 推售行为主动性差 前期招商难度较大 适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售 现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目 街铺、小规模社区商铺 较成熟区域的集中商业项目 可行性 政策明文禁止 政策明文禁止 针对已竣工单位 建议：2#地块带租约销售，菜市场街铺采用直接销售模式 销售策略 即买即收益，3年稳定回报21% 芜湖县商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平，本项目租金回报率约为2.6-3.5%。 通过年回报7%增强投资者信心（第一年6%、第二年7%、第三年8%，逐年递