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· 专 论· 政治与法律 #$$% 年第 ! 期 物权原理与物业管理 傅鼎生 （ ） 华东政法学院，上海 #$$$%# 摘要：物业管理制度的法理依据是建筑物区分所有制度。基于物业管理的性质是两个以上的 业主共同对区分所有物的管理，物业管理制度调整的对象，不应限于业主与物业管理企业之间签 订的物业服务合同项下的物业管理活动。基于物业管理为共有人对共有物的管理，物业管理区域 的划分依据只能是业主间的共有关系。基于区分所有关系，业主团体为物业管理的主体；业主大 会，是业主团体的权力机关；业主委员会是业主大会决议的执行机关。业主大会表决权的发生，既 取决于业主人头因素，又取决于物业面积因素，以平衡双方的利益。基于物的性质，以及房地相连 的属性，房屋底下停车库除当事人有明确约定外，应当属于业主共有。共有的车库，可以约定一人 专用。 关键词：物权；建筑物区分所有；物业管理；业主大会；业主委员会 中图分类号：’(# 文献标识码：) 文章编号：$$(*+(#,#$$%-$!*$$!*$. 国务院制定的《物业管理条例》（以下均简称《条例》）已实施了一年。一年的实践，显现了《条 例》在规范物业管理活动方面的积极效果，也显露其存在的缺陷。现结合物权原理就现行物业管 理制度中存在的若干问题作一研究。 一、物业管理制度的调整对象 《 》 “ 条例 第 # 条对物业管理下了定义： 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企 业，由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”该定义明确了《条例》所调整的对象 是业主与物业管理企业所订立的物业服务合同项下的物业管理活动。依此推论，倘若业主未与物 业管理企业签订物业管理合同，则关于物业的管理不受该《条例》调整。由于《条例》所具有的特定 地位，各地方性法规或规范性文件都将物业管理界定为业主与物业管理企业合同项下的物业管 理活动。 北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》规定：“本意见所称物业管 作者简介：傅鼎生，华东政法学院教授。 · ! · 理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的 民事纠纷”，“业主与业主团体 # 业主大会、业主委员会$ 之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人 应当向政府房地产行政主管部门申请处理。” 将物业管理的含义囿于业主与服务企业合同项下的活动范围，没有反映其本质。尽管处于高 度发达的经济社会中，业主已不可能躬亲于物业的管理，他或者他们没有时间、精力、能力管理自 己的物业，就物业的管理必须委之于专业机构，但是物业管理的本质，或者说物业管理关系的根 本是业主之间的关系而不是业主与物业管理企业之间的关系。 物业管理制度的法理依据是建筑物区分所有制度。 物业管理关系表现在两个方面。一是行政机关基于行政权利的作用对物业进行行政管理。它 以建筑物的规划、安全、使用、保护、优秀历史建筑的保护与管理以及建筑物区域内的环保与环卫 等为主要内容。此种管理属于公法范畴，由公法调整。二是业主自己通过订立管理规约、建立管理 机构进行自主管理。它以建筑物的保存、使用、修缮、养护、改造、处分为主要内容。此种管理属于 业主自治管理，由私法调整。 通常所谓物业管理属私法范畴。这是因社会的发展而形成的。随着人口不断地向城市集中， 相对于城镇以外的地区，地少人多是城镇的一个显著特点。为了解决城市居民居住问题，住房向 立体方向发展，出现了多层、高层与大厦。居民集居在一个楼房的屋檐之下，改变了过去一家一房 的独立居住状况。由此，房屋所有权制度也受到了