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【世联行楼市新评】（2015）之四 租赁市场或将迎来春天 ——关于发展住房租赁市场相关文件的点评 2015-02-10 近日，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》文件，针对我国住房租赁市场缺 乏集约化、规模化的管理，出租人和承租人租赁关系不够稳定，承租人的合法权益无法得到有效保障等问 题，对建立发展住房租赁市场做出总体要求，并提出建立住房租赁信息政府服务平台、培育经营住房租赁 的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、进行房地产投资信托试点以及支持从租赁市场筹 集公共租赁房房源等五点措施。此次文件的颁布将对培育和发展我国住房租赁市场，补充住房供应体系发 挥深远影响。 补充公共租赁房源，缓解去库存压力 2014 年的房地产市场需求探顶，而持续攀升的库存量却让市场显现担忧。一方面是商品房市场的“相 对过剩”，一方面是保障房市场供应不足，住房供应结构极不均衡。针对以上问题，住建部于去年提出地 方政府回购商品房用于安置房的构想。今年 1 月，政府再次表示，支持棚户区改造中符合保障的家庭到市 场上购买商品房，政府则通过资金补贴实现保障。而此次《意见》明确各地可以通过购买方式，把适合作 为公租房的存量商品房房源，转为公共租赁住房。 的确，对于库存高企的三四线城市，政府再建保障性住房进行安置的模式已不再合适。而通过回购“过 剩”商品房用作保障用途，即实现形式从实物保障为主向建设和租赁、补贴并举的形式转化较为适合现实 局面。参照国外成熟市场的运作经验，采用货币补贴为更为普遍的做法。这一模式不仅有效消化了市场库 存，保障机制及退出机制更为灵活、公平，而且缩短了由于供给不足造成的保障家庭的等候、轮候时间， 住房资源在转化过程中得到了合理配置。 然而，我们在鼓励这一尝试的同时，也应看到它的局限性。比如，怎样的住房符合回购标准。根据世 联监测数据，目前市场上改善???房型的库存较多，尤其在三四线城市，而保障性住房则只需满足基本住房 要求，二者存在一定程度的需求不对等，即使政府付出财政资金，但可能因为超出福利边界，徒增了分配 难度。其二，政府应回购哪家开发商的住房。去库存对于很多小开发商来说性命攸关，为争取政府财政兜 底，他们可能千方百计进行游说、公关，这便为权力寻租滋生可能，同时也不利于市场化进程中优势企业 的竞争格局，削弱了优胜劣汰的公平性。 培育住房租赁机构，迎合租售并举模式 目前，我国租赁市场的运作形态以出租人和承租人私下达成交易与房屋中介等居间模式并行形式为主。 住房租赁市场集中度较低，尚未进入规模化经营时代。相对于标准化、规模化的经营方式，松散的个人交 易提高了交易成本，同时私下的交易方式缺少一定的法律保障，承租人的合法权益常常受到伤害。同时， 我国租房市场长期处于政府监管范围的边缘地带，较少有指导性意见来规范租赁行为，一定程度上加剧了 当前租赁市场的无序问题。 《意见》的出台，明确了政府培育专业的经营住房租赁的机构的意图，力图通过专业机构运作推进住 深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2015）之四 房租赁的规模化经营，构建个人与机构之间较为稳定的市场关系，以此规范租赁市场行为，促进租赁市场 有序发展。此外，设立专门的住房保障机构也顺应了我国政府从“管理型政府”向“责任性政府”、“服务 型政府”职能转变的趋势要求。 随着房地产市场高周转时代渐入尾声，先前的单一销售模式已无法满足开发企业的高收益要求。《意 见》鼓励房地产开发企业将其持有房源向社会出租，不仅支持其经营方式由开发销售模式向租售并举模式 的转变，同时鼓励其与住房租赁机构合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。参照成熟市场， 如美国 Decron 地产公司，即以收购老旧公寓进行翻修，提供给特定收入人群，以租金作为收入来源的经 营模式。而我国已有开发企业试水租赁领域，针对白领这一细分市场，打造出租型公寓，提供全方位配套 服务。此外，《意见》鼓励开发企业与住房租赁机构的合作也为行业间的合作与融合提供了想象的空间。 然而，我们在对租赁市场充满期待的同时，也应看到其面临的困难。目前，房地产