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第二章 下定认购管理工作指引 一、认购前工作准备 1、尚未取得预售证的单位诚意金收取/验资派卡的相关指引 （1）关于销售中心诚意金的收取操作的指引（BGY/XSGLB/2009-7-24/HT001） 现时较多项目考虑在推盘销售时采取收取意向客户诚意金的促销方式，现针对尚未取得预售证的单位收取诚意金的销售方式存在的风险做以下说明，以供各销售中心参考： ①行政责任风险 《商品房预售管理办法》明确规定开发商不得对尚未取得预售证的商品房向意向客户收取任何预订款性质的费用（诚意金即属于此类费用）。开发商的违法行为一经政府查处，将被责令停止违法行为，退回所有诚意金给意向客户，同时政府将没收我司违法所得，并处以已收取款项1%以下的罚款。 针对上述行政责任风险，我部要求销售中心在考虑收取诚意金前，应先行对以下情况进行调查沟通，综合评估该销售方式的行政责任风险： a.当地政府对发展商取得预售证前收取诚意金行为的审查力度如何； b.当地其他有实力的大型开发商有否类似收取诚意金的销售手段，如有，效果如何？是否曾因此种销售手段受到政府处罚？其具体操作流程有否值得借鉴之处？ c.与项目部沟通，试探政府部门对我司收取诚意金的操作持何种态度； ②我司与客户之间的民事法律风险： 在尚未取得预售许可证情况下签订的意向认购协议书，在法律上可能会被认定为无效，故若双方未能达成正式认购协议而我司无过错，则我司只需退还诚意金给意向客户即可，不需承担其他违约责任。 ③销售中心在综合考虑上述风险后认定诚意金促销方案可行的，则可根据当地消费习惯并参考其他发展商的做法，制定具体操作方式。在制定操作流程时，仍须注意以下事项，以降低行政及法律方面的风险： a.若诚意金指向单位的样板房或项目内其他单位已领取预售证，我司与意向客户签订的筹纸等法律文件中，应注明其缴交诚意金取得的仅为筹号，而非具体意向单位的优先认购权。 b.制定操作细则方面，对于意向客户未能成功认购的情况，销售中心应选择最快捷方便的方式退还诚意金，避免由于诚意金滞留我司时间过长而产生纠纷。 c.销售中心必须针对操作流程统一输出口径并做好培训工作，特别注意对于意向客户缴交诚意金仅获得筹号而非对意向单位拥有必然优先购买权这一情况必须谨慎输出。 销售中心制定出具体的诚意金收取操作方式，审批通过后，须提交销售管理部进行实际操作及法律层面的把关。 (2)关于验资派卡的操作细则（BGY/XSGLB/2014-05-14/HT001） 验资派VIP卡（以下简称“验资派卡”）方式多用于项目未取得预售证前提前蓄客，现针对验资派卡的操作细则说明如下，供销售中心遵照执行： ①原则上不建议项目通过冻结客户账户资金的方式进行验资派卡，可改为提供存折、理财产品、信用卡（刷预授权）、房产、车产等已有资产证明验资，若确需采用冻结账户资金的方式，则仅能将资金冻结在客户自有账户中，不可冻结在我司账户； ②原则上派发VIP卡不能输出或卡上约定“持卡人有优先认筹权”。原因：考虑到除非VIP卡上的卡号即代表认筹顺序，否则从实际操作上难以保证VIP卡持卡人的优先认筹权，反而会引发业主投诉，故不建议输出或卡上约定。 ③VIP卡上的备注条款通用版本如下： a.本卡适用于X X项目。b.持卡人凭本卡在X X项目首次公开发售当天成功购买单位的，则可获得所购洋房单位X X①优惠，双拼单位X X①优惠，……。每套单位仅限使用一张卡，一张卡仅限购买一间单位。请客户在成功认购单位前出示本卡。c.除上述优惠外，持卡人凭卡可享受X X活动③等，具体活动细则及参与方式以活动现场公示为准。d.此卡可与其他优惠方式同时使用。e.此卡仅限持卡人本人使用，不得转让。f.此卡最终解释权归X X项目房地产开发有限公司所有 上述备注条款请销售中心根据项目实际情况选择适用，如需增减备注条 款，请于验资派卡报告中加以说明。 销售中心根据实际申请的价格优惠填写，如“楼价款额外98折”。 填写VIP卡适用的活动优惠，如“会所体验活动”，如没有活动优惠，则直接删除此条。 2、统一对客户解释落定及签约需签署文件、项目特殊情况的输出口径 销售中心对落定及签约时，客户需签署的文件内容对全体人员，特别是销售人员进行培训，统一对客输出口径，并要求销售人员在客户落定前向客户明确说明合同及附件内容，并定期收集较多客户提出疑问条款，统一答疑，规范输出口径。 3、提前做好快速销控时间规定 为避免销售顾问违规保留单位，各销售中心根据本部实际情况规定销控时间，监控销控时间可有三个时间节点： ①快速销控时间与交纳定金的时间间隔； ②快速销控时间与售楼系统录入认购资料的时间； ③销控时间与送认购资料（含交款凭证）到销售事务办审核的时间间隔。 销售中心负责人应根据本盘的的交款方式、热销度、场地距离等因素，制定规定