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工业用地低价出让前提下用地效率研究 　　[摘要]以杭州经济技术开发区工业用地效率为研究对象，以2005―2014年工业用地效率指标数据为样本，基于SBM模型和BCC模型，采用DEA-SOLVER Pro5.0软件，对比了杭州市工业用地、商业用地和居住用地价格，分析了开发区基本地价和实际出让均价，评价了2005―2014年开发区工业用地效率。研究结果表明，杭州市存在工业用地低价出让现象；开发区工业用地的高效利用，从侧面反映出低价出让工业用地的目标得以实现；非期望产出会影响开发区工业用地效率。 　　[关键词]SBM模型 BCC模型 土地利用效率 　　[中图分类号]F301.4 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2016）12-0142-02 　　从2000年到2012年，全国商业地价和居住地价均有较大增长，仅工业地价水平涨幅较慢，工业用地出让价格过于偏低且占比偏高。杭州市作为经济发达省份的省会城市，近年来土地资源制约因素尤其突出，土地价格持续飙升。杭州市区2014年度国有建设用地供应计划总量为23355亩，其中工矿仓储用地供应计划为2109亩，占计划总量的9.03%，比2013年多1491亩，多2.4倍。2010年至2014年杭州市工业用地年平均地价是住宅地价的近三十分之一。本研究立足于经济发达的副省级城市-杭州，以杭州经济技术开发区为研究对象，研究其近年来工业用地市场发展情况，从多个角度阐述工业用地低价出让现象，分析杭州市用地结构变化，测算研究区工业用地的土地利用效率，进而根据工业用地利用效率来反思杭州市现有的用地供地方式。杭州经济技术开发区政府的财政收入、各类用地价格及资本流动等数据较为齐全，能够支持后续研究的开展。 　　一、研究现状及趋势 　　我国工业用地政策先后出台了招拍挂政策、出让最低价政策、集约节约利用等政策。尽管相继出台了这么多政策，实际工业用地出让仍然以行政划拨和协议出让为主。刘卫东[1]指出低价出让工业用地可有效促进经济增长，土地开发成本、房产租金或土地拍卖价格可以作为工业用地标准确定的依据。有效评价土地利用效率可以从侧面反映工业用地出让方式的适宜性。现有的土地利用效率评价方法有很多，主要有杜邦财务评价、经济增加值、平衡计分卡，另外人们还使用一些数学方法，较为简单的数学方法如层次分析和因子分析，最常见的数学方法如数据包络分析（DEA）。较多学者[2]-[6]采用数据包络分析法研究各个行业的生产效率、利用效率等，杨海泉[7]等人以DEA为基础的CCR模型，并进一步扩展的BCC模型。叶涛[8]等人采用土地利用模型，从自然、经济以及政策条件三方面的变化对土地利用概率产生的影响进行分析。周沂[9]等通过2004―2008年城市统计面板数据研究了地理与城市土地利用效率之间的关系。杨勇[10]等人采用层次分析法（AHP）比较分析了经济开放条件下，对比内陆地区与沿海地区城镇化，研究了两地区的土地利用效率差异性。张荣天[11]等综合运用DEA模型、ESDA统计指数和Tobit模型，分析了长江经济带城市土地利用效率演变和驱动机制。 　　但目前关于土地利用效率的研究较少有针对工业用地效率的，同样关于重点研究城市中经济开发区的工业用地效率也较少。另外研究土地利用效率时DEA模型中的CCR模型和BCC模型是最常用的方法，但当存在非期望产出和过度投入时，采用该方法存在高估效率的现象。而DEA模型中的SBM模型弥补了这一缺陷，尤其在工业用地效率评价时可以将环境等负外部相应涉及到。故本文通过对比多种方法的适用性，结合研究对象的自身特点，准备采用SBM模型和BCC模型分析杭州市经济开发区工业用地土地利用效率。 　　二、杭州市工业用地现状分析 　　（一）杭州市工业用地供给量逐渐增加 　　通过杭州市2011―2014年的年度国有建设用地供应计划报告，从工业仓储用地、商服用地、住宅用地三个部分对比分析，结果发现工业仓储用地的供应量及比重在逐渐增大，2012年比重为11.58%，2013年比重为12.28%，2014年比重为15.68%，而商服用地和住宅用地的供应量及比重呈现减小趋势。 　　（二）工业用地“低价”出让现状 　　不同类型用地出让价格比较必须在区位相同的条件下才具有比较意义，区位不同会引起各种基础设施条件差异性。其次，两者价格会因为出让的时限不同而产生价格的差异，出让年限根据法律规定二者有一定差异性。另外居住用地出让为政府带来的是一次性收益，而工业用地出让属于多次收益，故政府从考虑吸引工业企业入住的角度会考虑低价出让工业用地，从而获得未来长期收益。通过对比2009―2014年工业用地和居住用地出让价格，通过计算得出居住用地价格是工业用地价格的33倍左右，这从侧面反映了现阶段工业用地出让价格呈现