联创国际发布版一站式购物中心商业框架设计导则2014版汇编.pptx

UDG QB0109-2014 P 上海联创国际设计集团 Commercial Real Estate Deign Guideline of Shopping Center 2014-1-9 发布 上海联创商业设计院|商业地产研发中心 0 / 166 1 / 166 编制团队： 编制单位： 上海联创建筑设计有限公司 编制部门： 商业设计研究院 商业地产研发中心： 李蕾、吴一涛等 商业三部： 夏芸 总师办公室： 孙敏捷（公司副总建筑师） 机电二部： 陈宁（总经理） 机电二部： 贾敬芝（副总经理） 机电二部： 卫亚周（副总经理） 结构二部： 魏丰登（公司副总工程师） UDG.D9 工作室： 杨明（技术副总监） 联创研究院： 杨欢（助理总监） 前 言 近十年来，受土地政策、政府财政等影响，我国商业地产呈现了 井喷式发展，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增 以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产 市场的发展。越来越多的地产商纷纷投入资金，涉足商业地产领域。 一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业项目八面开花，商业地产 市场正由蓝海转为红海，其问题也接踵而至。 一、商业设计的问题 问题一：同质化严重 近年国内商业地产行业有识之士，均在呼吁解决国内购物中心近 几年集中放量开发后随之而来的同质化问题。千篇一律的玻璃幕墙加 石材的外立面、业态组合、主力店、品牌组合、楼层规划与布局动线、 内装，强化了国内商业地产行业同质化的程度。据不完全统计，如今 国内逾 1000 家购物中心均缺乏鲜明的主题、特色或吸引力。为解决同 质化问题，需要在设计方面创新，而创新的基础则是对商业设计的基 本认知，这也就是本次标准编制的目的。 问题二：基本专业知识缺乏 目前的多数的商业地产项目缺乏国际视野，研究与规划水平普遍 偏低，在不了解城市及区域规划、未进行市场研究、周边配套不够完 善的情况下盲目开发，导致定位不准确而严重亏损的情况普遍存在。 商业项目应根据自身企业实力与擅长方向，对周边市场的客群及需求、 竞争情况及市场趋势进行调查研究后，结合城市、区域及地块本身属 性进行合理定位，以前瞻性的视角进行商业规划才能获得持续竞争力。 2 / 166 3 / 166 当前商业 地产开 发已经成 为 各地产开 发商的 发展方向 ， 但商业地 产不 同于住宅 ，其养 铺期普遍 较 长，租金 收益能 力差，对 长 期资金占 用量 大，对开发商的实力要求较高，许多开发商资金实力不足，希望开发 商业项目却又不愿意“养商”。另外，商业项目的发展需要通过科学的 市场研究 进行前 期定位， 专 业的商业 设计团 队进行规 划 设计，资 源丰 富的招商 部门进 行招商和 开 业筹备， 以及成 熟的运营 团 队来进行 商业 运营管理 。许多 开发公司 目 前缺乏商 业地产 的各类资 源 ，尤其是 全产 业链的商业运作团队，仍然沿袭住宅的开发思路，结果只能导致失败 。 因此对于商业地产项目，产品的创新性和持续的生命力是商业地 产项目生存发展的关键，也是其商业价值的来源。商业设计需要考虑 商家、消费者，包括以后商业地产运营的综合性和专业性要求。商业 设计要顺应城市规划脉络、协调不同开发主体的关系，使得商业地产 项目在城市变迁的过程中，保证其自身的完善和成熟，具有长期保值 的可能性，达到开发、投资、经营、管理和消费多方的共赢。所以， 建筑、空间、设备规划的前瞻性是商业地产必须花最大精力去思考的 关键。商业地产设计如同体操项目一样，分为基础分与难度分。基础 分能够保证商业项目的正常运营，而难度分则成为项目的最大亮点吸 引消费者。从基本商业功能，招商和运营管理，以及客户需要的角度 出发，提出商业设计要求，这些要求中很多国家规范未涉及，就需要 开发商、专业的顾问与设计单位共同研究，以符合目前商业设计标准。 但目前许多地产公司不具备商业设计的专业经验和各类资源，也就经 常为这些问题而困惑。本次标准编制解决商业设计的基本分问题，难 度分则需要开发商在获得基础分的基础上，在设计中力求创新与特色。 二、编写目的 本次工作的目的是根据金融街的业务发展要求，为提高商业产品 附加值和行业竞争力，为商业地产产品设计提出初步的规划和设计依 据，用以指导金融街集团未来商业项目方案设计。通过对目前国内对 标企业和产品的分析，能够对商业项目发展模式、发展战略、开发策 略、产品设计等方面有一定的启发和借鉴意义。 三、研究方法 （1）实地调研——本次研发工作通过对国内对标企业商业产品设 计进行实地调研，在宏观层面上对项目的商业定位、功能模块经营组