荆门中心区部分商业项目简要探究.pdfVIP

荆门中心区 部分商业项目供应简要分析 要素 说明 原有 定位 金象商圈的生活+配套商业中心； 规模 占地3.4万平方米，总建面16万平方米，商业面积：19261㎡， 地面3层，地下一层车位，是小型商业盒子。 配套 居住氛围浓厚、商业配套较为丰富、城东中心交通枢纽中心； 产品 一楼：主力面积30-60平米， 层高：1层5-6.7米，2-3层均为4.5米，公摊：5% 招商 进度 一层：招商率：85.6%； 二层：招商率100%； 三层：招商率40.42%； 产权 一层：独立分户产权； 二层——三层：单层整体大产权，可分户小产权； 销售方式 分割销售：分层分间出售，二-三层待售； 价格 一层：临街商铺5-6万元/㎡ 销售率 未售面积：10368㎡； 类比案例分析——金象广场 第 2 页 金象 广场 类比案例分析——万宁汇 一、项目概况： 第 3 页 要素 说明 定位 集餐饮、休闲、娱乐等一站式消费的小型商业体。 规模 总建面：32678㎡，容积率：5.53，地上1-4层商业约10000㎡，地下2层， 住宅约16459㎡，停车位196个。 配套 居住氛围浓厚、商业配套较为丰富、城东长宁大道二线商业区； 产品 1-5楼：约2000㎡，3-4层分割面积：6-27㎡，主力面积：7-12㎡， 无法独立经营的虚拟铺； 层高：1层5.8m，1-2层丌售，3层局部商铺销售 招商 进度 招商正在进行中，主力庖意向协议签定，开业时间待定。 租金 3-4层租金：25-30元/平米免租2年 产权 独立分户产权； 销售 方式 销售：分层分间分割小商铺出售，二-三层待售； 价格 三层：19800元/㎡，四层：12000元/㎡ 销售率 截止3月份，销售62套，557.41平米，占已推量的16.7% 万宁汇 类比案例分析——万宁汇 二、价格不销量： 第 4 页 楼层 建筑面积 ：㎡ 推出销售面 积：㎡ 销售价格： 元/㎡ 层高：m 面积分割 区间：㎡ 主力面积 ：㎡ 总价：元 销售 套数 销售 面积 销售率 备注 一层 2500 0 —— 5.8 —— —— —— 0 0 0.00% 1-2层抵押 给银行 二层 2500 0 —— —— —— —— 0 0 0.00% 三层 2500 1970 19800.00 6-27 6-12 62 557.41 35.03% 销售虚拟铺 四层 2500 2500 12000.00 6-27 6-12 吅计 10000 3469.4 —— —— —— —— 62 557.41 16.7% 销售率较低 ?实际销售净利润低：净售价990元/㎡=3层19800元/㎡—10年*（9.5%迒租*19800）； ?3-4层5年内租金约25-30元 /㎡/月：每月要补贴126.75 元； ?资本运作压力比较大：在10年远期资本运作，要求较高，风险大； ?存货量较高：于2014年12月13日重新开盘，到15年3月销售率62套商铺，约占3-4层供应量的16.7%，速度较慢； 类比案例分析——月新广场 一、项目概况： 第 5 页 要素 说明 定位 中天街首个集吃喝玩乐购于一体的一站式商业中心。 规模 总建面：48816㎡，容积率：5.3，地上7层商业，约30000㎡，地下2层， 住宅约14502㎡，停车位242个。 配套 独享中天街完善的商业、教育、市政、交通、医疗配套 产品 1-3楼：约7500㎡，分割成6-20㎡的虚拟内铺，进行经营权销售，无产权， 经营权分为20-40年销售，无房产证、土地证。 招商 进度 招商顺利完成，满铺开业。 产权 一层部分商铺仅有经营权，无产权； 销售 方式 1-3楼分层分割虚拟内铺，14年开始销售经营权，后年底销售产权； 价格 1. 经营权：一层40000元/㎡，二层：28000元/㎡ 销售率 1. 经营权整体销售20%左右，回款额约3000万元 类比案例分析——月新广场 二、价格与销量： 第 6 页 月新广场1-3层销售面积不价格分析 楼层 建筑面积 ：㎡ 销售面积 ：㎡ 销售价格： 元/㎡ 层高：m 面积分割 区间：㎡ 主力面积 ：㎡ 可售套数： 间 平均租金： 元 销售 面积 销售额：万元 总价区间 一层 4300 4300 25000 5.2 6-20 10-15 244 300 —— —— 二层 4200 4200 18000 4.8 6-20 10-15 369 250 —— —— 三层 4300 4300 12000 4.8 6-25 10-15 370 200 —— —— 四层 4300 丌售 4.8 160 五层 4300 4.8 140 六层 4300 4.8 100 七层 4300 4.8 80 吅计： 30000 13100 18,333.33 —— —— —— 983 —— 约4000 3