二、不动产之特性.ppt

第 一 章 不動產市場基本概論 本章學習目標 1.不動產投資者從事投資時，應先瞭解不動產之基本特性。 2.認識不動產市場有那些特徵。 3.瞭解市場失靈之原因。 4.瞭解影響不動產市場之供需因素。 第 一 節 不動產概論 一、不動產之定義 （一）民法第66條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分」。 （二）不動產證券化條例第4條第1項第1款規定：「不動產係指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物。 」。 （三）不動產經紀業管理條例」第3條第1款規定：「不動產：指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利」。 二、不動產之特性 （一）數量固定性。 1.商品可隨市場需求量而調節其供給。 2.土地自然供給數量不會因人口增加或科學技術進步而增加，如圖1-1（P5）所示。 （二）位置不可移動性 1.當某一地區之可利用不動產不足時，無法由另一地區供給該區之不足。 2.因不動產具有區位性，隨著附近交通可及性及生活便利性之良否，而有使用價值優劣的區分。 3.「景觀住宅」，即利用位置面臨潺潺河流、翠綠山貌之獨占區位。 4.觀光飯店，標榜「賣颱風、賣海浪、賣旭日」，亦利用位置不可移動性之特性。 二、不動產之特性 （三）差異性 1.自然條件2.氣象條件3.土地使用分區管制（Zoning）4.周圍公共設施之有無。 （四）高價值性 （五）增值性 1.長期而言，其價格呈現向右緩升的上漲曲線 2.通貨膨脹期間，更具有抗跌性。 （六）收益性 （七）恆久性 （八）用途多樣性 （九）可分割性 第 二 節 不動產市場概論 一、不動產市場之定義 （一）市場之定義 係指從事財貨或勞務交易的場所，在交易場所中有許多出售者彼此磋商，使交易得以完成。一般以生產者多寡、生產者對價格影響力、產品差異性及加入生產難易，歸納以下四種類型如表1-1（P8）： 1.完全競爭市場2.純粹獨占市場3.寡占市場4.不完全競爭市場 （二）市場失靈 實際上市場是不完全的，透過市場的價格機能運作，仍無法經由個人追求自利而達成社會的經濟效率，此現象稱為市場失靈。發生市場失靈情形，有下列幾種原因，此等原因驅使政府須干預土地資源之配置： 市場失靈原因 1.外部性 (1) 外部性之定義 外部性是指一個或多個經濟個體，因受到其他經濟個體的影響，使其在經濟上產生了利益或損失。當事人得不到而為他人所享受的利益，謂之「外部經濟」或「外部效益」（如公園或捷運站）;若當事人不必負責任而他人被迫負擔的成本，即謂「外部不經濟」或「外部成本」（如上游工廠排放廢水）。 (2) 如何矯正土地利用之外部成本 當產生外部成本時，生產者會過度生產；當產生外部利益時，生產者會減少生產，對社會整體均非為最適結果，因此須加以矯正，意即將外部性予以內部化。其方法列述如下： A.管制 訂定土地使用分區管制及訂定工業區工廠排放水標準，符合者方得以排放。 (2) 如何矯正土地利用之外部成本 B.課稅與補貼 經濟學者庇古在其福利經濟學中所提出，是以課稅與補貼將外部性予以內部化之方式。其認為對於外部成本應予以課稅，使生產者減少生產，此種稅又稱為「庇古稅」。對於外部利益則應予以補貼，使生產者增加生產。 C.協商 經濟學者寇斯指出，外部性的存在即可透過當事人雙方討價還價的協商方式，予以資源最適的調配。 市場失靈原因 2.公共財 公共財之特性： (1)不具排他性 財貨供給者無法做到財貨只讓某些人享用，或不讓某些人享用。 (2)不具敵對性 個別使用者之效用，不因人數增加而降低。 公共財因無排他性及無敵對性，會有很多免費的使用 者，在此情況下，市場未能提供誘因，以促使生產者提 供該產品，資源配置無法達到經濟效率。 市場失靈原因 3.資訊不完全 在資訊不充分、不流通之情形下，價格被扭曲。將阻礙市場調整及資源配置，如農產品生產過剩及「囚犯困境」屬之。 4.獨占性 因土地具有獨占性，當某塊土地為公共建設所需要，基於公益優先私益，政府將採強制手段予以干預（如土地徵收或強制收買）。 5.稀少性 土地數量具有稀少性之限制，市場價格機能無法有效運作，土地投機、地價高漲等應運而生，必須依賴政府予以介入匡導。 二、不動產市場之特性 （一）一般特性 不動產市場的一般特性，有下列數點：1.產品集中於固定的位置。2.產品規格無標準化。3.基於當地的供需條件。4.普遍利用經紀人之仲介服務。 （二）地區性 因具有地區性，不動產市場存在一狹小的供需圈，在此供需圈內不動產價格、品質大致有共同水準，如信義計畫區之頂級大廈市場和敦化南路高級大廈市場，二者價格及品質水準迥異。 二、不動產市場之特性