昆山浦东软件园建筑风格建议报告_1352121384437.ppt

昆山浦东软件园住宅定位 ——建筑风格;同策;同策;我们眼中的昆山浦东软件园——风景秀美;浦东软件园处在向产业扩散阶段发展的重要时期。 昆山分院是浦东软件园向外扩散的第一站，意义重大，他可能是未来浦东软件园其他分园可以借鉴的标杆。 我们不是简单的在探讨一个住宅的定位问题。而是一个“产业+住宅”的园区打造。作为一个可借鉴的分园，其开发模式应该是“经久的、可复制的、可标准化的”。 我们要抱着更谨慎的态度对待。;开发商要提供什么？;竞争者已经提供什么？;1项目与区域认识;区域;生态森林公园;以森林公园为核心的区域，规划为城市副中心； 紧邻玉山镇，距离城市中心也仅为5 钟车程，多条公交线路直达市区； 马鞍山路商业街（招商中）、体育中心、第一中学等多种基础配套的完善，区域逐渐趋于成熟；;清风华院;位于阳澄湖的东南侧，傀儡湖西南侧，整个片区的自然景观较好，坐拥两大湖，“左右逢源”。 南侧临京沪铁路线和正仪镇。 交通较为方便，由马鞍山路和前进路，与市中心区相连，途经森林公园板块。车程10-15分钟。 已完工的阳澄湖公园，以及马鞍山路景观大道，改善了区域环境。;本板块别墅项目聚集板块，目前在售的项目就达6个，如天使湾、檀香园、锦绣蓝湾、泰鸿花园和鼎园美墅； 板块为新兴板块，各种配套不完善，区域成熟还需要一定的时间； 项目以独立别墅和双拼别墅为主，独立别墅的面积适中，产品形态属于中高端；其中区域标杆项目为檀香园，独立别墅销售均价为13000元/㎡； 区域内购房人群主要来自昆山市区和苏州工业园区，约占总购房者的70%，购房者多以自住为主要目的。;水上公园;天伦 随园;阳 澄 湖;天伦 随园;项目基本情况 位 置：昆山城北西路4500号 开 发 商：江苏中大地产集团 占地面积：18万m2 建筑面积：6.5万m2 容 积 率： 0.36 建筑形态：独栋别墅, 双拼别墅 规划户数：226户 交房时间：09年底 车位配比：1：1 主力诉求：西班牙式情景源生独墅;配套及交通 商业环境：阳澄湖度假旅游区，蟹舫苑，巴蟹路美食街 公园绿地：阳澄湖水上公园，大上海高尔夫球场，会所 周边公交路线路：117路、118路;中大易墅;户型面积：双拼198㎡、独栋别墅228-520㎡;中大易墅;天伦随园;天伦随园;天伦随园;天伦随园——户型;天伦随园——户型;中大易墅 ;玉山胜境;玉山胜境——户型;玉山胜境——户型;玉山胜境;2002.10;区域主要在售别墅项目总价主要集中在200-350万;252-288;区域主要在售别墅项目单价价格区间狭窄;项目区域为纯别墅板块， 目前在售或即将上市的项目都为低密度产品，属于昆山高品质住宅区；产品以独立别墅和双拼别墅为主，还有少量的联排别墅； 项目所在第一竞争板块内低密度项目云集，加上第二竞争板块间接竞争，项目竞争压力大；尤其面积段在250-380之间，总价在200-350万之间的别墅产品。 板块内项目多以景观资源为自己的优势，风格设计趋向于与自然融合，但各个项目品质有异； 板块产品高品质带来高价格，如天伦随园、玉山胜境打造一个中式风格纯独栋别墅社区，融合自然与人文，注重细节打造极大地提升了项目价值。;客户要什么？;客户来源;质量 追求可衡量的质量表现 追求可靠性、有效性、耐用性 对产品和服务的要求高于同行业平均水平;科技 科技导向、寻求快速方便获取大量信息地方法 追求最佳表现 采用最新的科技成果、追求全球同一标准 人际交往“电子化”、“虚拟化”;消费者价值分析模型;我们对目前在阳澄湖板块购房的客户进行梳理，有以下几类客户，目前的主力客源为苏州和昆山客户：;客户为社会的中上层人士，多为富贵或富裕家庭 主力客源为私营企业主、中高级管理人员和政府官员（公务员） 苏州客户主要为园区的中高级管理人员和市区及周边的私企业主 昆山客户主要为私企业主和政府官员（公务员）;客户对价格、位置、项目品质、小区环境、交通的关注度较高 各个因素的重要性来看：;显性客户选择主要位于理性价值区间;隐性客户首先是园区内客户以及由浦东软件园在行业内影响产生的客户基础，我们对他们的认识是，首先是知识分子，同时是有很强支付能力从事IT业的决策层、骨干精英。;面对面 针对园区内企业高层主管及相关负责人 了解入驻企业发展现状与规划、企业人力资源发展基本情况 了解企业对员工居住问题的现状解决方案及存在问题 了解企业员工的基本购买力…… 问卷调查 针对企业各层次的工作人员 以详细的不记名问卷了解企业不同层级的员工的实际住房需求与购买力 ;科技园区从业人员年龄段集中在在25-35岁之间，是一个年轻的群体;存在明确的潜在客户群 其中52.42%的人希望在卡园附近区域购房 明确表示不会在附近购房的仅有4.84% ; 近10%的被访者希望购买别墅，超过高层人员比重，证明部分进