星彦地产旭汇南山写字楼补充报告.pptVIP

旭汇南山写字楼补充报告;目录;占地面积：5292.7㎡ 建筑面积：31756㎡ 容积率：6 土地使用年限：50年 地块现状：平地，地块形状较规则，目前为停车场，且有保安管理。;项目研判;比较维度：;项目研判:区域氛围;海岸城;沃尔玛超市;银行金融系统配套;餐饮配套;商务写字楼因素;现在南油大道与创业路上的新保辉大厦、金晖大厦、南油大厦、保利大厦、西海岸大厦、海王大厦的高效使用，南油商务区基本形成。 本项目置身商务圈中，对购物公园的依赖性较弱。 这样的商务区对写字楼市场具有足够的条件支撑。;南山区城市建设的目标为—— “双十字”型城市空间发展主轴，以高新技术产业、现代物流业、旅游业及教育科研基地为支柱，以前海区域性物流中心的建设为契机，在规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型滨海城区。;现代物流业：前海湾物流园;深港西部通道计划2006年底通车，将成为深港之间第4条陆路通道。 届时，全国约5成的出入境车辆将通过该通道进出，口岸车辆日设计通过能力为5.86万辆。内地游客前往香港新机场、迪士尼乐园的时间将大大缩短。 货车为4.32万辆次/日； 小汽车近期1.39万辆次/日，远期为2.8万辆/日 大客车为1 500辆次/日 旅客的设计通过能力为6万人次/日，其中乘坐大巴的旅客为4. 2万人次/日;未来规划总结;南山写字楼三级市场情况;分项;本项目土地使用年限为50年，比较符合纯写字楼的用地年限及用地性质，而现南山市场公寓写字楼使用年限为70年， 因此本项目建设公寓式写字楼在使用年限上直接处于竞争劣势。;虽然供应格局已经有了改变，但中心区依然是供应最大的区域，南山成为最重要的供应区域，两个项目共有10万平方米的供应量。南山半岛只有天利中央商务广场在销售，而科技园项目只租不售，加之科技园区域的特殊性，南山区的写字楼仍然处于供不应求的局面。;06年上半年以来，南山写字楼市场一直保持持续增长的需求态势。;　;市场需求总结;中国人民银行决定，自2006年8月19日起金融机构一年期存款基准利率提高到了2.52%；一年期贷款基准利率提高到了6.12% 。;　　根据《深圳经济特区房屋租赁管理规定》和《深圳市出租屋管理若干规定（修订版）》，房屋的功能将严格控制，对住宅作商业、办公用途作出了限制。目前，广州、济南、重庆等大城市都在进行“住宅禁商”活动，深圳的“住宅禁商”也动了真格。;在纯写字楼办公与在公寓式写字楼办公，给予客户的感觉是完全不同的。 纯写字楼有助于形象的塑造，有助于对客户的形象提升和企业发展。;楼盘名称;细分市场解析;生存空间大小： 高端＜低端＜中低端＜中高端＜中端 利润回报大小：（均按理想的销售状况） 低端＜中低端＜中端＜中高端＜高端;结论;星彦提出本项目物业发展方向： 中高档 纯商务写字楼;产品创新;客户的需求？;客户类型;办公用户 实业公司规模较大，通常会租赁3—5个单位，需求面积较大。 建筑装饰、电气、文化传播公司需求6——7个单位连租 科技公司在租户统计中比例虽然占到21%，但是由于是小型创业公司，普遍租赁单个单位。　;海王大厦;办公用户： 此写字楼多是创业性科技、软件公司，租赁单个单位为主。 实业公司占租户总数的33%，租赁单位为3—8个单位左右，分布面积最大。;按面积需求划分;客户类型;项目间隔大小;客户总结：;产品创新;目录 设计总说明篇 总平面设计篇 建筑设计篇 结构设计篇 给排水设计篇 暖通设计篇 电气设计篇 消防设计篇 ;产品创新;产品创新;登 良 路;产品创新;产品创新;产品创新;产品创新;产品创新;产品创新;冷色调为主，强调写字楼商务办公风格 立面线条以直线条为主，突显出俊秀、壮立气质;楼体侧面的企业标识展示 楼顶的亮化工程 商业的广告展示;产品创新;产品创新;产品创新;产品创新;产品创新;产品创新;产品创新;产品创新;产品创新;产品创新;写字楼案名建议：品牌背书;住宅案名建议：格调系列