保利麓谷林語202年策略总纲及销售执行报告(世联)-68页.pptVIP

世联地产·保利麓谷林语项目组 2011/12/07;目录：;前言 目标及核心问题;目标及实现构成;目标解读;牛市总量不可预测的熊市出货速度 发展商要求的销售目标无异于要求项目在淡市市场下的出货速度基本持平于旺市;目标VS客观现实;目标VS客观现实;目标VS客观现实;目标VS客观现实;目标VS客观现实;目标VS客观现实;目标VS客观现实;营销目标与问题：;宏观经济大势预测;PART 1 12年房产市场的游戏规则;必须明确的游戏规则;希腊危机：近期，因担心希腊违约，投资者大量抛售希腊债券，导致国债收益率和信用违约掉期(CDS)价格在恐慌性抛盘中飙升。其中，1年期国债收益率飙升588个基点，达新高103.84%，10年期国债收益率升至20%上方；5年期主权CDS费率也急升至3950个基点。;道琼斯工业指数;世联研究认为，鉴于目前的欧债危机的恶化，以及美联储的政策走势，全球经济面临着更多的挑战，需求将显著下行，则对中国产生巨大影响： 1、外需的下行，将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时会刺激中国内需转型的动能。 2、全球避险情绪升温促使美元资本回流，将有效削减中国的热钱流入压力，因此会减少热钱推升国内资产价格的现象。 3、美元指数见底上升，大宗商品价格下行，有效减少输入性通胀的压力。;1、最新的GDP和CPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍没有摆脱进入滞涨的危险;;世联研究认为，受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响，一方面，在结束了货币放松政策之后，CPI在一定时期内仍然处于高位；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在。 在CPI高企和GDP增速下降，使得货币政策陷入了进退两难的维谷： “保增长”？“挤泡沫”？ 。因而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概率较小。;有关或在2012、2013年爆发中国经济危机的几种观点;必须明确的游戏规则;调控效果显现，全国房地产市场正步入调控下的淡市： 全国100个城市中超一半的城市量价起跌，成交量同比萎缩40%-60%，环比萎缩10%-20%、价格环比下跌5%-10%;当前长沙市场表现：已经进入淡市，成交量急剧萎缩 2011年7月开始成交量逐步下滑，尤其是11月份下滑明显加剧，当前周成交面积不足8万㎡较去年同期萎缩了近76%，周成交量不到700套成交套数萎缩82%;当前长沙市场表现：近4周近七成项目成交量几乎为零 2011年11月以来，世联监控的81个在售普宅项目中，约88%的项目周均成交套数不足5套，约67%的项目处于周成交套数几乎为零的尴尬境地;当前长沙市场表现：已经进入淡市，开盘销售率急速走低 9月起至今开盘销售率连连走低，尤其是11月份的开盘销售率基本在60%以内，五成以上销售率不足40%，销售套数突破100套寥寥无几;当前长沙市场表现：已经进入淡市，多个开发商纷纷延迟推货 市场多个预计今年入市的项目由于受到市场的影响纷纷推迟面市;当前长沙市场表现：已经进入淡市，多个开发商以纷纷降价 10月起少量项目开始启动低起价团购活动，11月越来越多的项目响应，当前已多达7个项目采用低起价团购，部分项目采用直接降价或者打折扣;当前长沙市场表现：滨江新城优先进入价格战，比价体系混乱，价值被低估 滨江新城世贸及绿地2大项目互打价格战，客户比价参照市府而非3大滨江板块，心理预期价格较低，滨江新城价值被低估;当前长沙市场表现：当前主消化产品为60-120平的2房3房，约占市场消化的五成，120平米以上的产品受影响较大，消化较慢;未来市场走势预测：明年将进入市场的低谷期，预计市场会更冷 当前市场虽然已经进入淡市，但是处于局部促销阶段，预计明年政策调控环境难以改变，外围经济环境风险增强，长沙楼市将步入淡市低谷期;必须明确的游戏规则;当前河西高层市场：成交量放大，长沙“销售重地”08年以来成交量逐年增长，今年1-10月成交量实现251万平，月均消化量激增到25万平每月，已成为长沙楼市重要消化区;区域;含浦 ——洋湖垸片区建设;产品时代： 面积紧缩+高附加值;未来麓谷区域土地供应： 未来短期内麓谷板块土地供应超过30万平，以中小规模高层住宅为主;利好 河西市场走出价格洼地，价格实现能力与消化能力稳步上升； 威胁 1、河西未来供应量庞大，供应产品面积段同质化现象严重； 2、两个新型城市中心滨江新城与麓谷区域紧邻的梅溪湖板块热点兴起，且处于同步放量期，对本项目所属的麓谷板块客户分流影响严重;区域内竞争对手两房、三房、四房去化分析;长房时代城;必须明确的游戏规则;大势对长沙主流大盘的影响;PART 2 限定游戏规则下的机遇;