2016-2017年安徽房地产业发展形势分析与展望.docVIP

2016－2017年安徽房地产业发展形势分析与展望 王莉莉 2016年，在一系列利好政策的推动下，安徽省房地产市场量价齐升，房地产开发投资低位运行，房地产开发企业资金来源较为充裕，商品房待售面积较年初明显减少，去库存效果明显。但非住宅类商品房库存高位，去化周期长，区域房地产分化加剧等问题仍然突出。展望2017年，由于高基数、合肥楼市调控措施持续加码等因素影响，房地产销售或将明显回落，房地产开发投资将面临较大下行压力，房地产价格总体仍将保持平稳运行态势。 一、2016年安徽省房地产市场运行情况 1.商品房销售快速增长。在房地产利好政策频出、各地市货币化安置棚改拆迁或发放住房消费补贴等政策措施的推动下，2016年，安徽省商品房销售增幅呈现持续加快态势。1－10月份，全省商品房销售面积6862.1万平方米，增长48.1%，房地产销售面积创同期历史新高。其中，住宅销售面积6124万平方米，增长52.1%。 图1 2016年1－10月份全省各类商品房销售情况（单位：万平方米） 区域商品房销售分化明显。1－10月份，六安、阜阳、安庆、马鞍山、蚌埠和合肥6市商品房销售面积增幅均在40%以上，分别增长144.8%、97.3%、82.1%、74.3%、42.9%和40.4%，而销售最慢的淮北，同比下降3.5%。 图2 2016年1-10月份全省各地市商品房销售情况（左轴：万平方米，右轴：%） 2.房地产开发投资低速增长。不同于房地产销售增幅的持续加快，全年房地产开发投资增速呈现倒“V”型，于4月份达到全年最高值（10.6%）后回落，1－10月份，全省房地产开发投资3779.5亿元，增长3.6%。其中，住宅投资2480.4亿元，增长4.5%。 地市房地产开发投资走势与商品房销售情况基本一致。1－10月份，六安、阜阳、安庆3市房地产开发投资增幅在20%以上，分别增长33.3%、28.9%和27.1%；合肥房地产开发投资占全省比重达30.6%，增长5%，宣城、滁州、蚌埠、芜湖、淮北市房地产开发投资同比下降，其中，淮北同比下降40.1%。 图3 2016年1-10月份安徽省各市房地产开发投资及增长情况（左轴：亿元，右轴：%） 3.商品房施工、新开工面积快于上年同期。1－10月份，全省商品房施工面积3.4亿平方米，增长3.7%，增幅同比提高1个百分点。2016年新开工面积7047.7万平方米，增长7.6%，增幅同比加快20.3个百分点。 4.商品房平均销售价格涨幅较快。1－10月份，全省商品房平均销售价格5922.9元/平方米，增长7.4%，增幅同比加快7.4个百分点。其中，住宅、办公楼、商业营业用房销售均价分别为5627、7993.7、9209.9元/平方米，分别增长9.7%、9.5%和6.6%，增幅同比分别加快9.2、2.5和9.9个百分点。 地市商品房价格涨幅分化。10月份，合肥、蚌埠和安庆3市新建住宅价格同比分别增长48.4%、6.7%和5.2%。其中，合肥涨幅明显，同比涨幅居全国第1位，但自10月份公布限购限贷政策后，房价涨幅明显趋缓，10月上半月和下半月，新建商品住宅环比涨幅分别为1%和0.6%，政策效果明显，房价快速上涨势头得到有效控制。 5.房地产开发企业资金较为充裕。市场销售火爆，房地产开发企业资金快速回笼。1－10月份，全省房地产开发企业本年到位资金4961亿元，增长19.6%，增幅同比加快24.8个百分点。其中，以定金及预收款、个人按揭贷款为主要来源的其他资金2897亿元，增长41.4%，是资金来源快速增长的主要支撑。 6.商品房库存面积减少。1－10月份，全省商品房待售面积2480.8万平方米，与2月末相比，商品房待售面积累计减少251.6万平方米；同比增长18.5%，增速同比回落17.7个百分点，较年初回落33个百分点。其中，住宅待售面积1321.1万平方米，增长9.7%，增幅同比回落18.3个百分点。 二、当前房地产市场运行中存在的问题 1.商业营业用房去库存压力较大。主要表现在：一是去库存进度慢于其他类别商品房。1－10月份，商业营业用房销售面积515.5万平方米，增长10%，增幅低于同期商品房销售38.1个百分点。二是待售面积增幅较快。9月末，全省商业营业用房待售面积880.7万平方米，增长44.9%，待售面积增长速度快于销售速度，也快于全部商品房待售面积增幅26.4个百分点。三是未来新增供给量仍然较大，商业营业用房本年新开工面积1158.4万平方米，是2016年累计销售面积的2.2倍。未来新的供给量仍然较大，同时，受互联网经济等新商业业态的冲击，未来商业营业用房销售难言乐观，去化周期仍然较长。 2.区域房地产库存分化加剧。商品房销售增速的持续加快有益于去库存周期的缩短，但具体到各地市，由于商品房销售冷热不均，区域去