不同产权主体方式下现金流对比分析报告.doc

 NUMPAGES 6- PAGE 6 不同产权主体方式下 房产相关现金流对比分析 租金水平的测算： 1、投资与租金关系基本等式 单位建筑平米投资年回收额或取得收益的现金净流量＝ 单位建筑面积年租金收入-营业税及附加、房产税、土地税-付现费用 -所得税 2、基本条件（其中：2.6、2.7、2.9、2.10条，为测算所必须的假设条件） 2.1、单位建筑平米投资成本为Q。 2.2、单位建筑平米日租金为X.。 2.3、营业税及附加税费5.55％、从租计征的房产税12％，共计为17.55％ 。 2.4、所得税率为33％ 。 2.5、土地税： 3元/年.建筑平米。 2.6、房产付现费用＝Q×（维修费率+财产保险费率+其他付现费用率），其中：维修费率0.4％；财产保险费率0.04％；其他付现费率1％ ,合计1.44％。 2.7、假设预期投资回收期为40年、折现率为8％ 。 2.8、折摊费用：Q/40 （摊销期40年）。 2.9、利息：设为i， 假设投资成本中70％为贷款，30％自有资金；投资回收期内，按等额（本息和）分期还款方式，贷款利息是逐年递减，处理方式为：分期利息折现（折现率8%），再换算为利息年金额（40年期）。（经推算：i=Q×5.03％） 2.10、假设建筑面积＝计租面积。 3、根据上述假设条件、基本等式，列出的租金与投资额的关系表达式如下： 3.1、PMT(8%,40,Q,1)=365×X×(1-17.55%)-3-Q×1.44％-( 365×X×(1-17.55%)-3-Q×1.44％-i-Q/40)×33％ 3．2、经进一步整理，租金与投资额的推导关系式为： 6.8656％×Q=201.63×X-2.01 201.63×X =6.8656％×Q +2.01 3.3、根据租金与投资额推导关系式,当X=1.5元/M2 Q=4375.9元/M2 4、根据上述关系公式，以槐南路项目为例家超经营用房的租金应为： 4.1、项目评价部统计槐南路项目投资情况： 购买价格（万元）使用方合同购买价格契税房屋大修基金印花税手续费追加投资总投资HC6503195.165.032.523.5310827881.17MALL295788.729.614.791.614003491.68 槐南路项目－家超面积：14,138 M2，单平米投资额：5,574.46元； －MALL面积：6,457 M2，单平米投资额：5,407.59元； 4.2、根据租金与投资额最终关系式推算： 若家房公司购置房产应向家超收取租金单价为：1.91元/ M2 二、不同产权主体方式下房产相关现金流对比分析：（以槐南路家超项目为例） 房屋产权主体 1.1、家超使用房产的产权主体为家超公司，即家超自购房产。 1.2、家超使用房产的产权主体为家房公司，即家超租用家房房产。 2、两种房屋产权主体方式下现金流有关项目对比 序号家超自购房产家超租用家房房产比较1单位建筑平米投资成本（现值）单位建筑平米投资成本（现值）金额相同2土地税（年金）土地税（年金）金额相同3付现费用（年金）付现费用（年金）金额相同4利息费用（年金）利息费用（年金）金额相同5从价计征的房产税从租计征的房产税金额不同6租金有关营业税及附加金额不同7家超所得税抵挡源（房产相关费用×33%）家超所得税抵挡源（租金×33%）金额不同8家房公司负担的所得税金额不同 两种房屋产权主体方式下，现金流出量对比： 序号  项目名称  家超自购房产  家超租用房产  差异 1 单位建筑平米投资成本（现值） 5,5745,574-2 土地税（年金） 33-3 付现费用（年金） 8080-4 利息费用（年金） 280280-5 房产税 4784-376 营业税及附加 -39-397 家超获得所得税抵挡源 -181-230488 家房负担的所得税 -23-239 现金流出量折算为现值 8,3068,909-602 经过对比分析，对于槐南路家超店，如果采用家房购置房产，家超租用比家超购置房产自用方式，按40年期、8％折现率、投资额的70％通过贷款取得条件下，相关现金流出量折现后，单建筑平米现金流出量增加602元，因此带来租金增长额为0.14元/M2/日，其中：房产税导致租金水平增长0.1元/M2/日，营业税及附加导致租