商铺分割概述.doc

商铺分割技巧 商铺分割对项目销售、招商及后期经营影响深远。商铺分割后，如何制定合理的租金方案，实现良好收益？本文从商铺分割步骤与要求、分割难题破解、租金定价与计算公式3大方面进行深度剖析，为购物中心提高经营收益提供方法指导，极具实操性！ 一、商铺分割步骤及要求 1、铺位划分的前期工作了解基本平面布局，提出修改意见拿到图纸，主要设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布，哪个部分需要更改，要即时提出修改意见认识柱网结构一般规则的柱矩是9x9的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况了解防火分区了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，不要把消防栓的设置包到铺位内2、铺位划分顺序 3、不同商业业态开间进深要求（1）餐饮对开间进深的要求 开间≥ 4米，多为8－12米进深≥ 10米，多为12－15米，一般≤ 25米开间进深比多为1：2.5，一般≤ 1：5层高≥ 4.5米，以6－7米为佳停车位餐厅门前须有足够的停车位配套设施电力不少于20千瓦/100m2 ，有充足的自来水供应，有隔油池，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置（2）服饰对开间进深的要求 开间≥ 3米，多为4.2－6米进深≥ 6米，多为10－12米，一般≤ 15米开间进深比多为1：3，一般≤1：4层高≥ 4.5米，以6米为佳停车位对停车位要求不高配套设施有足够的电力供应即可以某商业广场的酒吧街为例： 单铺开间4.2－8.4米； 酒吧街的前半部分由于商铺开间多为4.2米，餐饮店基本会两间连着租赁单铺进深15－18米 单铺层高7米 开间进深比1：1.8-1：3.5以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺一 服饰类商铺开间3.6－6米，品牌服装一般会租转角位置，并且多间一起合租服饰类商铺进深10－12米 服饰类商铺层高3.5米开间进深比1：2-1：3 （3）美容美发对开间进深的要求 开间≥ 5米，多为6－10米进深≥ 12米，多为15－20米开间进深比多为1：2，一般≤ 1：4层高≥ 4.5米，以6－7米为佳面积≥ 100㎡，多为200－500㎡停车位对停车位要求不高配套设施有足够的电力供应即可以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺二 服饰类商铺开间4.2米服饰类商铺进深10-12米服饰类商铺层高5米开间进深比1：3-1：4  二、商铺分割难题与破解方法 1、商铺分割难题破解难题1：铺面分割空中街市的回廊,一户一厕所一管网系统一楼梯等,造成商铺开发成本增加使用率减少；沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值；铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。难题3：通道分割许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。　难题2：辅助功能区辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。　难题4：公摊比例过高商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。 目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。 根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。 1、商铺分割常见难题（1）合理设计商业场所平面布局方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉在两条纵横通道交叉时，如果空间太小则尽可能交叉，这样对纵横道路