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房地产个人投资;第一节 房地产个人投资概述;第一节 房地产个人投资概述;第一节 房地产个人投资概述;第一节 房地产个人投资概述;第一节 房地产个人投资概述;第一节 房地产个人投资概述;第一节 房地产个人投资概述;;;中房指数（上海）（1999年1月—2009年9月）;中房住宅指数（上海）（1999年1月—2009年9月）;房价收入比的计算;房价收入比的计算;按现行的房贷政策计算房价承受能力;第一节 房地产个人投资概述;（1）直接买卖赚取差价 关键是较准确地预测市场的发展变化，判断楼价走势，这样才能房地产还处于一个较低的价格时抢先出手购买，在其增值到一定程度时出售，尽可能获得最大的差价。 投资者对购买对象进行调查，调查其区位状况、交通、环境、公共设施、周边同类楼盘情况，还有购买对象所在地区居民的收入和消费的情况及其他社会经济发展情况，要清楚购买对象所在地区的总体规划情况，了解市场走势和政府相关政策，然后在收集到一定的数据后对市场进行预测，预测该楼盘物业的升值空间和升值时间，同时计算资金的投入量和未来的收益。 实际操作中，可以根据市场上的需要，对物业进行必要的改造和装修（如花上几千元对原有住房作个性化的装修、整理），最后看准时机出售。 买卖房赚取差价的投资方式，资金需求量较大，在短期内可能获得较大的回报，适用于在房地产价格上涨过快阶段。但这种投资受政策的影响较大，随着市场的规范，这种投资方式的投资难度将加大。 ;（2）购置后租赁或经营的方式 这种投资方式在购置前同样要对调查投资对象的区位、交通等基础设施状况、配套设施完善程度、周边环境情况以及所在地区居民的收入消费情况等进行具体的调查和了解。 须注意的是租赁和自我经营市场与买卖市场有点不同，在买卖市场受欢迎的物业在租赁和经营市场不一定会同样受欢迎。 预测租金的上涨空间，计算未来的收益情况，在计算收益时要考虑的因素也相对较多，特别是要考虑楼房在出租经营时的空置率，要充分考虑各种成本费用。 这类投资比较好的对象是城市主要商业区的商铺、城市中心地带的写字楼或商务公寓等。部分特殊地段、具有不可复制资源的高档住宅，如位于优美风景区的别墅等，也是比较好的投资选择之一。; 选择户型时除了考虑居住适宜性（三类“分区”清晰、通风采光、过道面积尽量节约、使用率高等）、使用方便性以外，要有利于对该套物业进行装修改造，关键是要适应市场上需求的变化，与租赁市场的目标客户群相吻合。 打算出租给公司的最好买两居室以上，这样才能租出价格，但相对风险大一些，有可能租不出去。 想出租给个人的宜买两居室以下，风险最低的是一居室。 如果想出租给商户，楼层不宜过高，一二层最好。层高要高。 另外，大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。 每月要支付物业管理费、银行贷款等这些都是固定支出，而每月的租金收入都是相对固定的。 以租养房的风险就在于房屋出租会有一个“空置期”，也可能会中途“断档”，这就需要投资者有周密的考虑。;（3）买卖和租赁（或经营）相结合的方式 买卖和租赁（或经营）相结合的方式是先通过租金获取收益，当房地产价格上涨到一定水平时再售出的投资方式。投资形式灵活，兼有长期性投资和短期投资的优点。投资操作的关键是如何把买卖投资和租赁或经营投资有机地结合起来，要注意租赁的时间长短和售出时机的把握。同时在对投资对象进行装修改造时也要更多的考虑以后出售的问题，因此物业的维护和保养十分重要。 现实中，这种房产投资方式常常是投资者的相机决策，如有的投资者在买卖投资时购入成本过高，由于短期内楼价上涨不快、甚至下跌而不得已选择的一种投资方式。 随着房地产市场的成熟和相关法规的完善，投机性投资的风险越来越高，租赁与买卖相结合的投资方式，既可以减少短期投机性投资的风险，又可以解决长期投资获利慢且少的不足，在现实中是广大投资者采用的投资方式。尤其是前几年出台的一系列征收营业税（出售收入的5.5%）和个人所得税（增值部分的20%）以及第二套房贷款利率和首付比例调整的政策。 ; 买卖和租赁（或经营）相结合的方式，一般投资时间计划为二至五年。可能有两种情况：第一种是先购买小一点、设施差一点的房屋暂时居住，三五年后房屋本身也升值了，再将房屋出售，进行第二次置业，换更好的房屋；第二种情况是手中有富余资金，购买房屋后自己不居住，而是出租获得租金收益，等到房屋升值到一定价位后就出售获利。 对于这类投资者，一般应将目标放在市区内的中低价位、户型较小的住宅小区，或者外环路附近和城