营销推广(中原地产)程序.doc

PAGE  上 中原地产 东莞 ● 东方威尼斯营销推广报告 PAGE  PAGE ４９ 愉景实业 威尼斯广场营销推广报告 东莞中原物业顾问有限公司 目 录 营销总体策略 1.1. 销售时机分析 1.2. 销售阶段安排 1.3. 销售前提条件 1.4. 价格策略 1.5. 推售策略 1.6. 物业品牌及推广主题 1.7. 广告诉求重组 2. 分阶段销售策略 2.1. 前期预热阶段 2.1.1. 时间安排 2.1.2. 销售推广目标 2.1.3. 内部认购必备条件 2.1.4. 推售单位 2.1.5. 造势策略 2.1.6. 媒体策略 2.2. 热销阶段阶段 2.2.1 时间安排 2.2.2. 销售推广目标 2.2.3. 开盘必备条件 2.2.4. 推售单位 2.2.5. 推广策略 2.3. 尾盘促销阶段 2.3.1. 时间安排 2.3.2. 销售推广目标 2.3.3. 推售单位 2.3.4. 推广策略 3. 项目宣传推广费用估算 3.1. 销售资料费用预算 3.2. 各阶段计划宣传推广费用预算 4. 形象包装建议 4.1. 项目VI系统设计 4.2. 地盘包装时机 4.3. 地盘包装建议 4.3.1. 围墙包装 4.3.2. 建筑主体包装 4.3.3. 主入口设置及包装建议 4.4. 售楼处包装建议 4.4.1. 售楼处选址建议 4.4.2. 售楼处室内功能建议 5. 广告公司推荐 附：项目整体推广时间表 营销总体策略： 1.1. 销售时机评估： 威尼斯项目开发时间相对较长，追求的是一种长期效益，与普通小盘短期内回收资金的开发模式大不一样。同时威尼斯广场作为愉景实业2004年重点开发项目，更担负着为发展商提升品牌之重任，故适当把握销售时机就显得相当重要。 就主力商家招商进度而言，预计到2004年8月份之前能确定商场主力商家，为步行街销售打下坚实基础。理想情况下，2004年3月步行街开工，2004年6月底可完成广场及部分主体工程，2004年6月~7月完成营销中心装修，预计2004年7月中旬具备取得预售许可证条件，2004年8月可公开发售。 步行街预期工程进度： 起止时间周期工程进度2004年3月步行街部分正式开工2004年3－5月3个月5月底商场公共部分装修完毕、步行街主入口广场环境工程完工、家居广场主体工程完成、B区步行街封顶，3月底完成地盘包装2004年6－8月3个月8月中旬A、C、D、E区步行街主体工程封顶、6月底售楼处装修完毕2004年9－12月4个月12月底公寓、写字楼部分主体工程封顶2005年1－7月7个月2005年7月底完成公共部分装修及环境工程2005年8－9月2个月竣工验收2005年10月1日步行街试营业 从竞争项目来看，本项目在开发时机上已经滞后于其他项目，因此在开盘时间上抢客户已经无必要，在各项工作做足后再开盘更能增强项目竞争力。 考虑到上述主要原因，认为必须在自身硬件条件做足的基础上，前期市场炒作到位的前提下，才正式进入市场销售，这样有利于营造开售即达到火爆的“烟花效应”。 中原认为，就本项目情况，项目较适合的公开发售时间为：2004年8月。 以上销售时机是根据理想工程进度及招商进度而定，如因工程进度或销售准备条件不完善，公开发售时间应顺延。 1.2. 销售阶段安排： 阶段划分各阶段细分周期起止时间销售目标前期预热期前期准备期3个月2004年2月－2004年4月内部认购期3个月2004年5月－2004年7月积累诚意客户热销期开盘强销期5个月2004年8月－2004年12月销售率达到30-40％持续期5个月2005年1月－2005年5月销售率达70-80％尾盘期尾盘期5个月2005年6月－2005年10月销售率达80-90％18个月2004年5月－2005年10月90％ 注释：各阶段划分原则 第一阶段：前期预热期 时间：2004年2月－2004年8月1日前 从工程进度上来看，项目将于7月底完成各项准备工作及取得预售资格 售楼处、楼书等销售资料的准备预计可在7月底全部完成 利用五一黄金销售时机，进行项目形象展示及内部认筹，能有效的树立起项目形象，探测市场反应，同时为项目的公开发售积累一定的客户基础。 第二阶段：热销期 时间：2004月8月－2005年5月 根据东莞目前同类项目的竞争态势，