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进入5月以来，多地 HYPERLINK /s_forum.php?q=%C2%A5%CA%D0city_id=1group_id=0 \t _blank 楼市成交出现局部“量价齐升”态势。但在调控政策并无实质松动的情况下，外界对这种回暖的预期并不确定。 针对这一话题，我们特邀中国房地产学会副会长陈国强和亚豪机构市场总监郭毅，对当前楼市回暖迹象进行解读。专家认为，目前房地产市场仍处于筑底期，短期内回调幅度有限，房价不会出现类似2009年期间的暴涨局面。 　　改善型需求推高房价 　　主持人：在 HYPERLINK /s_forum.php?q=%CF%DE%B9%BAcity_id=1group_id=0 \t _blank 限购政策影响到大量需求的情况下，最近不少城市的楼市成交已经回暖，这是什么原因？ 　　郭毅：“限购令”执行一年多的时间，极大地抑制了楼市的成交量，对开发商的资金链也提出非常严峻的挑战。这种情况下，部分???域包括单个项目甚至出现房价大幅回落，引发购房者重新入市。 　　陈国强：还有一点就是信贷政策的微调，特别是最近央行降息，以及个别银行对首套房 HYPERLINK /s_forum.php?q=%C0%FB%C2%CAcity_id=1group_id=0 \t _blank 利率的优惠调整，不仅降低了购房成本，也在影响市场预期，使很多观望的购房者选择入市。 　　主持人：在成交量回暖的同时，近期不少城市的房屋交易价格提升，这种回升的实质是什么？ 　　郭毅：我认为存在两方面的原因。在成交结构的调整上，数据显示，今年4月份北京成交总价在150万元以下的房屋，市场占有率为54%左右。5月份这一比例下降至51%，6月份降到50%，以上数据说明刚需在逐渐退出。 　　同时，总价在150万元到400万元的房子，4月份的成交比例为34%，5月份提高至37%，6月份增加到39%，这说明改善性住房的人群逐渐进入市场。高端市场的变化幅度更大，这种结构性变化是推高平均交易价格的主因。 　　另外，个别区域在前期项目 HYPERLINK /s_forum.php?q=%BD%B5%BC%DBcity_id=1group_id=0 \t _blank 降价促销成功后，开始逐步回调价格，这也是形成房价上涨的另一个原因。 　　回暖势头难持续 　　主持人：在楼市“限购令”没有松动的情况下，回暖势头还会持续多久？ 　　郭毅：这一轮的楼市成交量和成交价格回暖不可持续，因为调控的底限还是保刚需和打击投资和投机。在这种情况下，短期内限购政策不会松动，具备购房资格的人数会受到限制。同时，房价上升之后也在屏蔽着购房需求。 　　观望人群的释放量相对有限，可能会持续到“金九银十”，如果之后楼市政策没有松动，信贷政策没有进行大幅调整，那这一轮成交量的释放就基本上进入尾声。 　　陈国强：目前楼市仍处在筑底的过程，在这个过程中，短期的价格、成交量调整都是正常的波动，市场何时走出底部，还需要继续观察。 　　主持人：地方政府微调政策的尝试一直没有停止，在楼市“限购令”的底限内，目前的政策还有没有松动空间？ 　　陈国强：从地方角度而言，存在一定的运作空间。 HYPERLINK /s_forum.php?q=%B9%AB%BB%FD%BD%F0city_id=1group_id=0 \t _blank 公积金的 HYPERLINK /s_forum.php?q=%B4%FB%BF%EEcity_id=1group_id=0 \t _blank 贷款额度仍有上调的可能；普通 HYPERLINK /s_forum.php?q=%C9%CC%C6%B7%B7%BFcity_id=1group_id=0 \t _blank 商品房的界定标准也可以调整；对开发商来说，自有资本金比率也可调整；土地出让金的支付方式，支付时间也存在调整余地。另外，地方政府还可以采取一些财政、税费补贴等措施。 　　2009年的大反弹不会重现 　　主持人：目前的经济环境与2008年较为相似，外部环境不明朗，国内经济增速放缓。在这种情况下，楼市会不会出现类似2009年的大反弹？ 　　郭毅：两者的情况还是不一样，在2009年房价暴跌和暴涨的过程中，调控手段出现一些问题。从今年来看，虽然政府也在通过各种手段拉动经济增长，但是对 HYPERLINK /s_forum.php?q=%B7%BF%B5%D8%B2%FA%B5%F7%BF%D8city_id=1group_id=0 \t _blank 房地产调控还是把握住了底限。如果说2008年、2009年的房地产市场是“V”形反弹，这轮市场回暖可能会是“U”形走势，即在底部运行相当长的时间，然后上行。 　　陈国强：两者最大的不