保利香槟国际2012推广计划.ppt

;2012，保利在青岛 打一场漂亮的市场攻坚战！;当行业在一两年时间急速洗牌转型的时候， 个体和集体都无法置身事外——; 2012调控政策关键词： 银行首套房贷利率、存款准备金率、地方政府微调、保障房、不放松 ;宏观政策解读： 2012调控：松不了 银行信贷：差异化 保障房：保公平 房产税：广试点 ——2012年，政府对于房地产行业的调控不会放松，但对于不同的购房需求将会区别对待；政府调控态度将从“全面从紧”转变到“有保有压”。;青岛市场相关数据： 2月份青岛全市住宅新增供应量再创新低，继续滑落至2107套约21.89万平方米； 房地产住宅市场销售量出现大幅反弹，共计4182套约38.22万平方米，面积环比增加了78.6%，同比增加44.8% ； 截止到2012年2月底全市住宅可售存量连续三个月持平，为104769套约1129.40万平方米； ;2月份全市商品住宅成交均价7327元/平方米，环比下降2.3%，七区成交均价9308元/平方米，五市成交均价4949元/平方米； 2012年2月份全市主流媒体（半岛都市报、青岛早报）广告投放35次390.11万元，其中即墨市投放数量最多，8次67.02万元 ——青岛降价风潮已经掀起，未来影响可能进一步向外蔓延；刚性需求成为目前支撑市场的主力需求；供大于求，市场竞争愈加激烈，导致市场进入买方市场，客户观望，置业更加“挑剔”。 ;开发商正面临中国房地产市场起步以来最为严峻的政策与市场环境，中国房地产行业正急速进入行业洗牌与结构调整阶段，面临着真正意义上的大调整！;保利香槟国际的思考， 绝不仅仅在于一个项目的得失！;洗牌年的五大行业趋势——;①溢价思维向现金流思维转变：单纯追求项目品质的极致而忽视资本的周转，绿城应该是负面案例。前十年房地产的本质其实是金融+土地，而不是其它。同时过去10年单边上涨的惯性思维更加弱化了业内的风险意识。2012正在改变，现金流成为硬性的营销目标，世联易居等国内一线代理机构尝试改变取费方式，由佣金溢价取费转为对营业额负责。;②从项目竟争到品牌竟争转变什么是好产品？地段是唯一的吗？福湾和阿罗哈品质谁更高？开发商随着地产的成熟，项目这个“孩子”已经越来越成为开发商父母认为的最好，真正的选择权评判权在消费者手里，这也是品牌的意义。2011弱势市场下已经证明，万科龙湖星河湾们的游刃有余，无名开发商的无力，未来的竞争就是品牌之争。③从卖点思维向买点思维转变2011北京从金茂府到西山一号院，实则卖点各异，从CBD到西山文脉。但最终年底总结客户购买的第一要素都是“教育”。一个自说自话自恋的销售员往往是令人讨厌的，脑白金跟保健功能无关跟礼品需求相关。乔布斯认为mini ipod没有必要，而跑步健身的消费者只在乎轻便。买点--欲望，才是挖之不尽的市场金矿。2011碧桂园热销的解码不是便宜，而是在小众高端度假的惠州海滩，首次发现了大众的休闲需求。 ;④从市场竞争到人心争夺转变大多数人诧异于星河湾梁上燕的跨界卖酒，更多人引申联想为房地产业的灰暗前景。实际上从房子到酒，根本就是一回事！一个关键词就是“为人服务”。好房子不过是搭了个台子围了个圈子，世界上还有比“欲望”更广阔的市场吗？未来企业成败在于谁拥有终生忠诚客户。如apple如果进军奶业一样会被果粉热捧。这其实在产品行业是百年来早已成熟的规律，只不过被房地产短期投机行为所掩盖遗忘。得人心者得2012。⑤从决战高端到决战终端转变半山半岛之成功在于，1、首个针对岛外客户的度假需求打造产品。2、岛外影响力第一，某个阶段甚至知海南者只知半山半岛而不知道其它。无论在北京还是东北！雅居乐清水湾则是分销商模式用的最好的项目。再看2011火爆的万科森林度假公园则是将品牌结合分销代理资源人海战术最大化的项目。坐销＝坐以待毙，酒香还怕巷子深。大连机场的亿达远洋渠道之争历历在目，2012随着电商的崛起新媒体的洗牌，更会将战场拉进终端。;青岛. 2011. 降价？不降价？万科“现金为王”开盘李沧价格跌破万元，龙湖“放下幻想”开盘白沙河直逼五千，……万科从万团风暴到幸福青岛， 从本土开发商独霸天下到国内一线开发商全面掌握定价权、降价权、话语权， 青岛品牌时代已经来临，开始产品力、渠道力、体验力全线竞争！;保利. 2008-2012. 从2008到2012，保利进军青岛第四年，百合花园、里院里已是尾盘，香槟国际尚未启动，保利在青岛仅海上罗兰一个项目支持品牌之势，在青岛楼市群雄竞起的2012年，保利在青岛的品牌之势需要香槟与罗兰联手！ 品牌=信心+信任，是今年决战市场之要点，香槟与罗兰，不仅是两个高端项目，更是东西两个海岸线上的保利坐标，今年当是保利在青岛的“滨海年”！;香槟国际之三重使命与一个目标——;1、一百余套的销量任务+相对高的溢价