房地產营销策划资料精选年月湘潭金御商厦项目定位及产品打造方案策划任立峰.pptVIP

;;在此之前，湘潭没有真正的地标建筑！ 在此之前，湘潭没有真正的领袖商业！ 在此之前，湘潭没有真正的5A写字楼！ 在此之前，湘潭没有真正的高端公寓！ 谁，可打造湘潭的名片，代言湘潭新高度？;;案前四问：;报告体系;产出最大化;本报告需解决的核心问题梳理;运营一个房地产项目， 我们先必须透彻把握项目内因与外因， 并从中寻找实现目标的契机。;报告体系;一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。项目所处的区域在湘潭城市发展中的地位如何？;区域属性：处于湘潭商业三角洲中心，城市配套齐全，商业竞争激烈；;区域交通：湘潭老城区，商圈原有交通体系已不能满足城市发展的需要，停车位较为缺乏；;区域景观：一江三园，城市绿心，享受五分钟绿色生活圈内；;基建营商圈;区位价值小结：;基于对项目区位价值的理解，来看看项目自身的价值——;地块属性：城市央核，小体量城市综合体，两面临路;地块规划：;地块现状实景图：;地块规划优劣势分析：;地块价值小结：;城市地标 湘潭首席城市综合体;我们的问题是：;报告体系;思维导图：;韶山、鲁班殿、齐白石纪念馆、湘乡孔庙、褒忠山是湘潭最重要的景观和历史人文资源；是湘潭几千年历史的见证，湘潭市民对她们有着深厚的感情； 中华人民共和国的主要缔造者毛泽东出生在这里，彭德怀、齐白石、陈赓、谭政、等名人都出生于此。;湘潭人口分布特征： 老城区雨湖区人口密度最高，平均1平方公里有4823人； 其次是岳塘区、平均1平方公里有1683人； 湘潭县、湘乡市地大人少，人口密度相对最低，只有434、417人。;“3+5”城市群总面积9.96万平方公里，人口4000多万，GDP占全省79%。以长株潭三市为核心的规划已确定面积8848.18平方公里，包括长株潭三市市区以及望城、浏阳等十几个县市区。 随着城市发展，湘潭将成为“3+5”城市群中衔接长沙和娄底、衡阳的枢纽，将成来未来连接湘中南的“桥头堡”。　　;长株潭城际轨道交通核心线呈“人”字型构架，长株潭城际铁路项目全线设21个站，其中湘潭设昭山站，荷塘站，板塘站，湘潭站4站。 昭山站位于昭山乡长株潭大市场东侧; 荷塘站位于岳塘区荷塘乡，西距芙蓉大道500米; 板塘站位于芙蓉大道与板五路交汇处; 湘潭站与湘潭火车站并站设计。 2010年6月动工,预计2014年建成,届时对板塘及护潭广场沿线房价提升有着重要影响.;2010年2月,芙蓉大道与湘潭的昭山大道、板塘大道实现对接，整条芙蓉路往南将可直抵湘潭，湘潭又通过红易大道与株洲对接。长沙中心区至湘潭由原来1小时车程，缩短为约半小时。 芙蓉路将长沙与株洲的云龙新区、河东新区、河西城区，与湘潭的九华新区、河西城区、河东城区连接起来，“大长沙”南北交通瓶颈将被彻底打破，三市将沿芙蓉路主干道崛起新城区。;*;房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系;历史文化积淀深厚的人文之城，城市人口数量相对较少，带有浓重的传统中庸色彩。 随着长株潭融城一体化快速发展，湘潭基础设施等市政配套进入高速发展阶段。 城市规划向东，但依然以河西为城市重心。 从湘潭GDP数据经验判断，湘潭当前房地产市场属于高速发展阶段。;*;国家政策趋紧，一线城市限购，投资客转移战场;政策分析：“保刚需，限投资，促发展”;政策分析：“新国八条”提高首付，投资转向商业物业;政策环境小结：;市场供应量分析：湘潭商品房供应面积总体稳定;市场成交量分析：湘潭商品房消化面积总体较为稳定;供销比分析：近5年来起伏较大，总体供求趋于平衡;均价走势：整体价格稳步上升，雨湖区均价上涨较快;2011年长沙普通住宅均价7200元/㎡； 2011年株洲普通住宅均价4500元/㎡； 2011年湘潭普通住宅均价3600元/㎡；;湘潭人民 在呼唤城市地标建筑的诞生!;*;板块划分：城市短期迅速扩张，房地产分区单一;河东板块市场现状：18-30万较大规模，85-140㎡二房、三房为主，售价3400-4800元/㎡。;楼盘名称;河西板块市场现状：项目较少，低容积率，但体量较大；九华区域占较大比重；价格3800-4600元/㎡;本案;个案:金湘潭商业广场;各大商场业态分布情况;本案;本案;本案;1、湘潭市场进入稳定发展期，且目前处于价格洼地，发展潜力巨大。 2、二三城市限购，湘潭机遇反而增多。 3、城市发展在呼唤地标性建筑。 4、周边公寓严重供不应求，且租金水平高，未来公寓销售看好。 5、区域内乃至湘潭市均无写字楼产品面市，市场出现空白。 5、周边集中式商业体量较大，未来竞争加剧。 6、周边集中式商业经营业态较为混杂，城市发展在呼唤经营业态规范的大型商场诞生！;湘潭无真正的写字楼产品供应，市场存在极大空白，目前企业大多在商住楼办公，市场存在较大的需求空间。;商业发展模式探讨：;报告体系;思维导图：;案例借