昆明市房地产住宅市场短期价格影响因素探析.docVIP

PAGE  PAGE 7 昆明市房地产住宅市场短期价格影响因素探析 　　摘要： 近年来，随着中国经济的快速发展以及城市化进程的稳步提高，中国房地产价格在经历大幅上涨的同时，还呈现出明显的区域不平衡及短期大幅波动的现象。本文以昆明市的住宅市场为例，从近五年的商品房市场价格入手，研究影响昆明市房地产住宅市场短期价格的主要因素，以期为区域房地产住宅市场实现稳步发展和政府宏观调控政策的制定，提供理论依据和参考建议。 　　Abstract： In recent years， with the rapid development of economy and steady increase of urbanization， Chinas real estate price has experienced sharp rise， and at the same time， it also presents obvious regional imbalance and short-term fluctuations. Based on Kunmings housing market， this paper researches the main factors affecting the short-period price of real estate housing market in Kunming from the commercial housing market prices of nearly five years， in order to provide theoretical basis and reference for the steady development of regional real estate housing market and the government macroeconomic regulation and control policy. 　　关键词： 住宅；短期价格；影响因素；昆明市 　　Key words： housing；short-term price；affecting factors；Kunming 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）19-0029-03 　　0 引言 　　近年来，随着中国经济的快速发展以及城市化进程的稳步提高，中国房地产价格在经历大幅上涨的同时，还呈现出明显的区域不平衡及短期大幅波动的现象。以昆明市为例，纵观近五年的住宅市场价格，其波动幅度也不容小觑。特别是刚刚过去的2015年，被称为昆明楼市“最艰难的一年”，随着化解房地产库存政策上升到国策的高度后，昆明楼市以降价的姿态面对“卖房难”的窘境，以价换量成为现在昆明市住宅市场的主旋律。本文试图从多家机构的统计数据入手，探究影响昆明市房地产住宅市场短期价格的主要因素，以期为区域房地产住宅市场实现稳步发展和政府宏观调控政策的制定，提供理论依据和参考建议。 　　1 房地产价格及影响因素 　　1.1 房地产价格的定义 　　房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。 　　所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。 　　1.2 房地产价格的影响因素 　　房地产价格受各种因素的影响而发生变动，从房地产价格的形成和特点来分析，根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政因素、房地产自身因素和环境因素。 　　①经济因素。影响房地产价格的经济因素主要是国家、地区或城市的经济状况、城镇居民的人均年可支配收入和储蓄、投资水平。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特点是影响需求。经济周期对房地产价格也有很大影响。 　　②社会因素。影响房地产价格的社会因素包括人口、家族、城市化状况、社会治安、文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。 　　③行政因素。行政因素主要是国家或地方政府的财政、税收、金融、土地、住房、