南京斯亚首府销售策略提案(汇报).ppt

;;;;;2011年;;;[市场运行];2010年前三季度南京市宏观经济平稳，房地产发展基础雄厚。;2010年全市土地成交难以赶上2009年水平。;2010年住宅用地成交将远超2009年，楼面价格大幅上涨。;2010年成交住宅用地溢价率整体呈下滑趋势、10月大幅上升。;2009年以来住宅用地下关栖霞雨花占八成，建邺区楼面价最高。;2010年施工面积将超过2009年，竣工面积放缓难超2009年。;2010年4月新政后量跌价滞，8-10月成交量稳步回升。;2010年商品住宅受政策导向明显，供求比呈上下震荡之势。;2010年办公用房月度供求情况差异显著，供求比变化较为剧烈。;2010年商业用房月度供求情况差异显著，整体呈现供过于求。;新政后销售量下滑，7月开始持续回升，全市挂牌均价保持高位。;金网络观点——市场运行;[区域环境];;板块名称;板块名称;板块名称;;■ 新街口片区 关键字：最成熟区域 新街口地区商业分布密集，是南京中高档写字楼云集之地，也是目前南京最为成熟的办公区域。目前，在此区域办公的企业公司以大型外资企业、上市公司等一些实力较为雄厚的大企业为主，包括一些发展型的第三产业类公司，并在很大程度上处于形象考虑选择新街口做为办公地点。但由于新街口区域同时又为南京的商业集中区，交通长期堵塞以及停车难成了众多写字楼面临的难题。新街口片区代表项目：金融国际中心、商茂大厦、置地广场。未来3-5年新街口片区将有100万㎡新增上市、包括铁管巷地块、新百大厦项目等。 ■ 珠江路片区 关键字：商务办公气氛活跃 珠江路沿线区域是南京写字楼的另一集中地。近年来，该地区的写字楼市场一直非常活跃，随着珠江路科技一条街的大规模改造整治，广州路高校科技园的逐渐兴起，使该地区充分具备了商务办公的气氛，加之珠江路具有着浓郁的行业及时代气息，在此安家扎户的企业大都是以IT、广告、贸易类等先锐型中小企业为主。在此地段的写字楼大都以中小户型为主，因为总价低，较受市场上中小企业公司及投资客的追捧。珠江路片区代表项目：德基大厦、珠江一号。 ■ 大行宫片区 关键字：尚待进一步发展 新兴区域，由于紧靠新街口，近借新街口的成熟环境。通过近三年的开发，该区域也已形成一定的规模，但商务氛围还不浓厚，入住企业多为成长型中小企业，大行宫区域写字楼市场尚待进一步发展。产品上该区域也打破了原先的单一的商住楼，出现了纯写字楼项目，包括一些高端项目，如长发CFC、新世纪大厦等，提升了板块形象。;鼓楼—山西路板块 关键字：面临升级换代 鼓楼、山西路地区原有不少中档写字楼，但随着时间的推移，写字楼产品不断的推陈出新，原有的这些写字楼在硬件配置及功能定位上都已经显得较为落后，并大多不再适应现在商务需求。但在2005年-2008年之间这一区域推出了一些定位高档的写字楼，如绿地广场、银河国际广场，以及中档写字楼龙吟广场、和泰大厦等，使该区域写字楼的形象和档次有所提升。;河西奥体板块 关键字：初步确立未来商务中心形象 近年来，受南京市政府以及“十运会”的影响与推动，南京的第五个商务区——河西CBD正在逐渐的成形。目前，河西中央商务区有13个项目，16幢标志性建筑在建，总投资118亿元、总建筑面积230平米——河西CBD的中心已初现雏形。在政府部门的强力推进、积极引导与合理规划下，河西CBD已经初步确立了其作为南京城市未来商务中心的整体形象。奥体片区代表项目：联强大厦、金奥大厦。;金网络观点——区域市场;[竞争对手];典型竞争项目研究——长发都市羲和;长发都市羲和成交情况; 户型：产品共有5种套型，建筑面积从80㎡-180㎡； 去化：产品自2010年1月首次开盘以来，共计成交61套； 需求：客户需求主要取决于自身的偏好，从目前已成交的情况来看85㎡和155㎡两种户型受客户关注最多； 卖点：项目主要的卖点在于地段、精装修和高科技； 客群：私营企业主和政府官员为主，外地的企业老板。; 城开御园自2010年1月首次开盘以来，至10月累计共成交57套，成交均价在31000元/平方米左右。成交情况较好的4月主要得益于当月加推的3栋新房源以及首次开盘带来的人气聚集所致。; 户型：产品共有8种套型，建筑面积从130㎡-550㎡； 去化：产品自2010年7月首次开盘以来，共计成交51套； 需求：客户需求主要取决于自身的偏好，从目前已成交的情况来看160㎡和250㎡两种户型受客户关注最多； 卖点：项目主要的卖点在于多层花园洋房； 客群：项目前期蓄水期客户以关系户为主，目前对外公开销售后以私营企业主和政府官员为主。; 天