中等容积率(2.5左右)下的住宅项目打造模式研究选编.pptxVIP

中等容积率（2.5容积率左右）下的住宅项目打造模式研究;综合来看，项目发展存在四大战略方向，体现均质化和差异化两种产品组合形式，产品档次上呈现普通改善、普通与高端搭配、纯粹高端三种结构;其中方向1的产品形式类似于旭辉锦庭，方向2类似于佳兆业城市广场，方向3类似于绿地海域苏河源，方向4则类似于龙湖蔚澜香醍;旭辉锦庭|项目概况 旭辉锦庭项目与本案一河之隔，主力产品为75㎡两房、91㎡三房，是刚需置业的首选户型;;旭辉锦庭|户型研究 户型分隔功能齐全；高得房率，得房率为80%;旭辉锦庭|销售情况: 项目总体走以价换量策略，在区域内成交表现最好，月均去化8073平米，约71套，整盘均价为15057元/㎡，其中90-100㎡为快销面积段，目前本案已实现全部销售;旭辉锦庭|客群情况 项目客群主要来源于嘉定区，客户总量占比为85%；项目单、总价为其核心关注因素;佳兆业城市广场|项目概况 项目总体量约为29万平米商住综合体，距本案约为700米，住宅产品主要以首置、改善为主;佳兆业城市广场|规划情况 项目总体量近30万方，涵盖住宅、酒店、集中商业及酒店式公寓等多条产品线。其中，住宅产品分为退台花园洋房及精装高层公寓;佳兆业城市广场|洋房户型研究 户型设计注重功能细分，高配送比例;佳兆业城市广场|洋房户型研究 南向双阳台设计，动静分区，干湿分离;佳兆业城市广场|销售情况及客群研究 项目当前月均去化为4953平米，约40套，整盘均价为1.45万元/平米，其中120-140㎡为快销区间，客群主要来源于嘉定区，核心关注因素为总价、户型面积、单价;蔚澜香醍|项目概况 项目总建面15万，容积率2.3，是集联排、叠拼别墅及大平层普宅多类产品为一体的区域高端别墅区项目;蔚澜香醍|项目规划 项目被白银路分为两块，白银路以北为叠墅及联排别墅，南侧为合院别墅及大平层，主要是由96栋联排、6组合院别墅组成。最大化排布低密度产品，住宅+别墅混合社区;蔚澜香醍|立面材质（别墅） 立面为托斯卡纳风格，通过细节精细化处理彰显项目品质;蔚澜香醍|园林景观 通过五重立体景观、全冠移植、同纬度采购及堆坡造景技术，打造立体绿化景观;蔚澜香醍|立面材质（住宅） 建筑风格为经典的ART-DECO，外立面采用意式石材干挂，彰显项目档次;蔚澜香醍|产品研究（别墅） 合院组团由4栋类独栋、4栋双拼、8栋联排组成;蔚澜香醍|产品情况（别墅） 中央景观庭院约为510㎡，每户赠送面积为95-240平米;蔚澜香醍|产品情况（别墅） ;蔚澜香醍|产品情况（普宅）已售完 ;蔚澜香醍|销售情况 项目普宅已售完，在售为别墅项目，因早期价格较高，导致其去化困难，后期采取降价措施，去化量明显提升;蔚澜香醍|销售情况 项目于2014年3月采取降价销售措施，降价前均价为31744元/平米，降价后为23207元/平米，降价后月均去化套数为13套，去化最快面积区间为180-240㎡;蔚澜香醍|客群情况 客群以31-50岁为主力军，以区域内改善及市区内第二居所为主，核心关注单、总价，其次为品质及交通;华润中央公园|项目概况 华润中央公园总建面46万平米，项目定位为品质 “湖居大盘”;华润中央公园|规划情况 环湖一线湖景设计，小区整体抬高5米，人车分流;华润中央公园|园林景观 5米高差大堆坡造景，打造立体法式园林;华润中央公园|立面风格 ART-DECO建筑风格，立面采用石材+真石漆;华润中央公园|产品情况（普宅） ;华润中央公园|销售情况（普宅） 项目于2011年5??开盘，早期主力去化面积为80-90㎡；当前在售三期，三期月均去化约4219 ㎡ ，去化最快面积区间为130-150 ㎡ ，当前均价为24867元/㎡，三期总体均价为24151元/ ㎡;华润中央公园|客群情况（普宅） 嘉定区客源占比40%，外区客源占比60%，以改善型为主;华润中央公园|客群情况 关注的核心因素为“项目单总价及湖景规划”，次要为“周边交通条件及户型设计”;绿地海域苏河源|项目概况 项目容积率为2.3，总体量29万平米，规划为高层及联排;绿地海河苏河源|别墅户型研究;绿地海域苏河源销售及客群情况| 本地首改客群为主，部分普陀、徐汇白领；以地段位置和低总价产品取胜;区域市场整体以高层及洋房为主，主力面积在80-140平米之间，价格承受能力随着地铁11号线依次向北递减，客群开放性向北递减